나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501385 [1] 인천광역시 부평구 부평동 124-13 신승캐슬 1동 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하며 대상 물건 주위는 각종 근린생활시설 및 판매시설,오피스텔 등이 소재하는 상가지대로서, 제 반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 지상 14층 건물내 제2층 제204호로서, 외벽 :몰탈위 페인팅 및 인조석붙임 마감 등, 창호 :새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기 설비, 난방설비, 소화설비, 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약35미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)124-13 토지 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. (2)124-14 토지 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 미상임 (2)기타 : 해당사항 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501385 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 124-13 신승캐슬 1동 2층204호

* 용도: 오피스텔

* 건물명: 신승캐슬

* 준공년도: 2015년

* 층수: 14층 건물 중 2층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물면적: 54.14㎡ (약 16.44평)

* 토지면적: 7.51㎡ (이 중 토지 지분)

* 감정가: 158,000,000원 (일억오천팔백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (경매 개시 결정)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 판매시설, 오피스텔 등이 밀집한 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 서측으로 약 35미터 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역에 해당함. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25)이 곧 만료 예정임.

1.2. 권리분석

* 본건은 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매 사건임.

* 등기부 현황상 가장 먼저 등기된 권리(말소기준권리)는 2023년 4월 18일자 부평세무서장의 압류임.

* 을구 3번 순위의 주택임차권 (권리자: 김 , 금액: 152,000,000원, 전입일자: 2020-06-15)이 등기되어 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

* 이에 따라 본건 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 김 씨는 2020년 6월 15일 전입, 2020년 5월 26일 확정일자를 받았으나 대항력은 없는 것으로 파악됨.

* 기타 말소 예정인 압류 및 강제경매 개시 결정 등기 등이 존재함.

1.3. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 인천 부평구 부평동 일대는 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 및 오피스텔이 공존하는 활발한 상업 지구임.

* 건물 자체도 업무시설 및 공동주택 용도로 복합 사용되고 있어, 지역 내 상업 및 주거 활동의 중심지 역할을 할 수 있는 입지임.

* 유동인구가 많고 상업 활동이 활발하여 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보유함.

1.4. 생활정보

* 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 난방 설비, 소화 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설이 충족됨.

* 인근에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 대중교통 이용이 용이하여 외부와의 접근성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경과 관련된 특이사항이 명시되어 있으나, 등기부 상 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정이므로 권리 관계상 직접적인 부담은 없을 것으로 보임. 다만, HUG의 특정 조건이 경매 과정에 영향을 미쳤을 가능성은 고려해야 함.

* 토지거래계약 허가구역 지정이 2026년 8월 25일부로 만료 예정으로, 향후 외국인 등 특정 대상의 토지 취득 시 제한 사항이 해제될 수 있으나, 현재는 해당 기간 내에 거래 시 허가 필요. (현재 날짜 2026년 8월 22일 기준, 만료 임박)

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 공실 발생 가능성 또는 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 부평구의 주요 상업 지구에 위치한 오피스텔로서, 최근 실거래가 및 감정가가 유사하게 형성되어 있어 시장 가치가 안정적이라고 판단됨.

* 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되고 있어 법적 리스크가 낮은 편에 속함. 특히 주택임차권이 말소 처리되어 인수 부담이 없음.

* 활발한 상권과 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부평동 핵심 상업 지역 내 위치하여 접근성 및 유동인구 확보 유리.

* 권리관계 명확: 주택임차권이 말소 예정되어 권리 인수 부담 없음.

* 실거래가 뒷받침: 최근 매매 사례가 감정가 수준에서 형성되어 투자 가치 안정성 입증.

* 활발한 상권: 주변 근린생활시설 및 판매시설 등으로 인한 배후 수요 풍부.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 158,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적): 158,500,000원 (2024년 12월)

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 감정가 및 최근 실거래가가 유사한 수준으로 형성되어 있어, 시장 가치 반영이 잘 이루어진 것으로 판단됩니다. 권리관계가 명확하고 입지가 우수하므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 경쟁 상황을 고려하여 상회하는 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 현 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 158,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.