나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501480 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-21 한마음아파트 비동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제비동 제3층 제301호로서, -외 벽: 몰탈위페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등. -내 벽: 벽지도배 마감 등. -창 호: 하이새시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약30M, 남서측으로 노폭 약6M의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 353-21 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

현황상 비동이 아닌 '102동'으로 표기됨. 101, 102동 2개동이 있으며 본건은 102동임(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501480 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-21 한마음아파트 비동 3층301호 (현황: 102동 3층 301호)

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

토지면적: 12.10㎡ (약 3.66평)

토지지분: 12.098㎡ (약 3.66평)

건물면적: 64.70㎡ (약 19.57평)

건물지분: 64.7㎡ (약 19.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 비동(102동) 3층 301호로서, 외벽은 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시창호 등으로 되어 있습니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 대체로 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 30M, 남서측으로 노폭 약 6M의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-21번지는 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당합니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부요약:

* 소유권보존: 이범웅

* 가압류: 한국전력공사 (137,142,970원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이현주 (225,000,000원, 전입 2021-10-15, 확정 2021-09-10)

* 압류: 미추홀구(인천광역시)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (225,000,000원, 본건 사건)

총 채권액: 362,142,970원

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이현주)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-15

* 확정일자: 2021-09-10

* 배당신고일자: 2023-11-17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어, 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

권리분석 요약: 말소기준권리인 한국전력공사의 가압류를 기준으로 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 채무나 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

건물현황:

* 건축년도: 2017년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 15층

* 본건 위치: 3층

최근 거래 사례:

* 2025년 6월 9일, 한마음아파트 B동 6층 62.25㎡ (약 18.83평)이 13,000만원 (130,000,000원)에 직거래되었습니다.

* 본건(64.70㎡)은 면적은 더 크지만, 6층보다 낮은 3층에 위치합니다.

* 해당 거래 가격은 감정가 217,000,000원 대비 현저히 낮은 수준으로, 현재 시장 상황이나 개별 물건의 특성을 반영한 것으로 추정됩니다.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있어 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 숭의역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 동 표기 오류: 현황상 '비동'이 아닌 '102동'으로 표기되는 점은 혼선을 야기할 수 있습니다. 본건이 102동 3층 301호임을 반드시 재확인해야 합니다. (현황조사서 참조)

HUG 인수조건 변경: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금이 225,000,000원이지만, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 계약 조건 및 최종 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다. 본건 매수인이 해당되는 경우 관련 절차를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도 관련 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 동 표기상의 차이와 HUG 인수조건 변경 관련 내용을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 최근 거래 사례가 감정가보다 낮게 형성된 점을 감안할 때, 철저한 시세 조사와 현장 방문을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 숭의역 도보 이용 가능한 거리로 교통이 편리합니다.

명도 용이성: 권리분석상 낙찰자가 인수하는 채무나 부담이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

개발 잠재력: 지역 개발 및 토지 이용 계획 변경(일반상업지역) 등을 통해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

최근 거래 사례: 130,000,000원 (62.25㎡, 6층, 2025년 6월 9일 거래)

분석:

* 본건의 면적(64.70㎡)은 최근 거래 사례(62.25㎡)보다 약간 크지만, 층수는 3층으로 더 낮습니다.

* 감정가(217,000,000원) 대비 최근 거래 사례(130,000,000원)는 상당히 낮은 수준입니다. 이는 현재 시장 상황, 개별 물건의 상태, 또는 거래 조건 등이 반영된 결과일 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 225,000,000원은 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단되므로, 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 최근 거래 사례를 중요한 참고 자료로 삼고, 시장 상황 및 물건의 실질 가치를 반영하여 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.