나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501466 [1] 인천광역시 서구 오류동 1761-1 장미빌딩 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 5층 건물내 5층 501호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501466 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1761-1 장미빌딩 5층 501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 41.12㎡ (약 12.44평)

토지지분: 41.125㎡

건물면적: 69.12㎡ (약 20.91평)

건물지분: 69.12㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각기일: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 소재하며, "검단오류역" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

토지는 정방형으로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 성장관리권역에 속하며, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)이었으나 현재는 해당 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

등기부요약:

* 소유권보존: 김장미 (2020.04.29)

* 소유권이전: 우소영 (2022.05.06)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024.09.10) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.02.23) - 본 경매 사건

* 압류: 안산시 (2026.03.06)

* 주택임차권: 박 (보증금 217,000,000원, 2023.10.04 등기) - 매각으로 소멸 예정

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박주곤)

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-30

* 확정일자: 2021-08-17

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 (등기부상 말소 예정)

권리분석 결과:

본건의 말소기준권리는 2024.09.10 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

본 건 등기부상 을구 4번 주택임차권은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

오류동 지역은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 복합적인 개발 지역입니다.

인근 검단오류역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변의 주택단지와 함께 지역 상권이 형성되어 있으며, 공장, 전, 답 등이 혼재되어 있어 지역 특색이 다양합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 501호 도시형생활주택입니다.

건물 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

위생 및 급배수, 승강기, 난방, 가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통 접근성이 우수하며, 근린생활시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 공장, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경의 쾌적성 측면에서는 일부 단점이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 과거 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 현재는 해당 지정 기간이 만료되어 허가구역이 아닙니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용과 현재 효력에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 혼재 시설: 전, 답, 공장 등이 혼재되어 있어, 주거 쾌적성이나 주변 환경에 민감한 경우 고려해야 할 사항입니다.

임차권 등기: 등기부상 주택임차권(을4)은 대항력이 없으며 매각으로 소멸될 예정이나, 관련 서류 및 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 도시형생활주택으로, 검단오류역 인근에 소재하여 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 215,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 시세는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 파악됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없으며, 법적 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 과거 토지거래허가구역이었던 점과 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 상대적으로 낮은 감정가: 유사 면적의 인근 물건 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

우수한 교통 접근성: 검단오류역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (건물 면적 기준):

* 진영캐슬1동 (69.814㎡, 2026.01.26): 155,500,000원 (약 2,227,334원/㎡)

* 진영캐슬2동 (57.12㎡, 2026.04.11): 148,000,000원 (약 2,591,036원/㎡)

* 골든뷰 (58.81㎡, 2025.06.19): 135,000,000원 (약 2,295,545원/㎡)

본건 건물 면적: 69.12㎡

최근 유사 물건들의 평균 거래가(㎡당): 약 2,371,305원

이를 환산한 본건의 예상 시세: 69.12㎡ * 2,371,305원/㎡ = 약 163,758,460원

감정가: 215,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가:

본 건과 유사한 면적의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 예상 시세는 약 1억 6천만원대입니다. 감정가 대비 저평가된 점을 감안하여, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다. 보수적으로 시세 하단부에서 약간 상향한 165,000,000원 ~ 175,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다. (실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.