나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501470 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 610-187 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 남동측 인근에 위치하는 통칭 "풀 하우스" 제3층 제301호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제3층 제301호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사 육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제202 4-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 건물에 '풀하우스'라고 적혀 있음
- 현관문에 아랫집에서 부착한 누수가 있다는 안내문이 있어서 누수 부분에 대한 확인 요함(현황조사서 참조)
- 집합건축물대장(표제부,갑)에 위반건축물 표시 있음(본건과 관련 여부 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경501470호 부동산 강제 경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 용현동 610-187번지 3층 301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 134,000,000원입니다.

토지 면적은 21.06㎡ (약 6.37평)이고, 건물 면적은 44.32㎡ (약 13.40평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사한 형태의 중소규모 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 밀집한 주거지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

북서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 10월 29일 접수된 인천지방검찰청의 압류(갑10)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 122,000,000원이며, 최고 순위 권리는 2024년 10월 29일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시 결정(갑11)입니다.

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

특히, 을구 순위 5번 주택임차권 등기가 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 용현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 지역입니다.

주변에 다수의 연립, 다세대, 빌라 단지가 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

초등학교가 인접해 있어 학군 관련 상권의 수요가 있으며, 교통 편의성을 바탕으로 인근 지역과의 연계성도 있는 편입니다.

대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 업종 위주로 구성된 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 용현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 무난한 편입니다.

주거 지역 특성상 주변에 기본적인 편의점, 마트, 식당 등 생활 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

정확한 주변 편의시설(병원, 대형마트, 공원 등) 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 누수 관련 : 현관문에 아랫집에서 부착한 누수 안내문이 있어, 누수 발생 여부 및 범위에 대한 확인이 필수적입니다. 이는 수리 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 위반건축물 : 집합건축물대장(표제부, 갑)에 위반건축물 표시가 있어, 본건과 관련 있는지, 관련 있다면 어떤 조치가 필요한지 확인이 필요합니다. 위반건축물은 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이 : 감정가(134,000,000원) 대비 주변 시세(최근 매매 사례로 볼 때 약 70,000,000원 ~ 91,000,000원 범위) 간의 차이가 상당합니다. 이는 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었거나, 해당 물건 자체의 특수성(관리 상태, 층수, 향 등) 또는 주변 시세 반영 미비 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다.

* 건물 관리 상태 : '풀하우스'라는 명칭이 건물 외부에 표기되어 있으나, 건물의 전반적인 관리 상태, 노후도 등을 현장에서 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 용현초등학교 인근에 자리 잡고 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단되어 비교적 안전한 경매 물건으로 보입니다. 다만, 누수 문제 및 위반건축물 등재 여부는 반드시 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 파악하고, 이에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이를 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 내 신축에 가까운 다세대주택 (건축년도 2009년)

* 권리 분석상 인수 부담 없음 (임차인 보증금 인수 없음)

* 초등학교 인접으로 비교적 안정적인 주거지 내 위치

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적대의 시세는 약 70,000,000원에서 91,000,000원 사이로 추정됩니다.

제시된 정보에 따르면 권리상의 인수 부담은 없으나, 누수 및 위반건축물 등기 등의 잠재적 리스크와 감정가와 시세의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 현 시세와 잠재적 리스크를 반영하여 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 70.9% 수준이며, 주변 시세의 상단부를 상회하는 가격으로, 추가적인 현장 조사 및 면밀한 권리관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.