나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501452 [1] 인천광역시 부평구 부평동 406-37 아미파크뷰 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 남측 인근에 위치하는 부동산(구 분건물)으로서, 주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등 이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 내 제13층 제1304호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 소화 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, "업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 18m, 서측으로 8m, 동측으로 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기 간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2026타경501452 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 406-37 아미파크뷰 13층1304호

도로명주소: 인천광역시 부평구 부흥북로 48 (부평동)

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 229,000,000원

토지면적: 8.02㎡ (약 2.43평)

토지 지분: 8.02㎡ (약 2.43평)

건물면적: 67.07㎡ (약 20.29평)

건물 지분: 67.07㎡ (약 20.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

총 14층 건물 중 13층에 위치

철근콘크리트구조, 평슬라브 지붕

준공일: 2017년 2월 13일

총 호수: 55호

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '부평고등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

물건은 북측 약 18m, 서측 약 8m, 동측 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2023년 8월 16일자 남동구(인천광역시)의 압류입니다.

집합건물 등기부 요약에는 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권 변동: 김삼중, 유성룡, 유성룡, 권태익 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 주택임차권: 을구 3번으로 민진홍 명의의 주택임차권(214,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

* 강제경매: 갑 6번으로 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(224,000,000원)이 말소 기준 권리로 작용합니다.

* 기타 압류: 국민건강보험공단의 압류 등이 등기되어 있었으나 모두 말소 예정입니다.

* 총 채권액(등기부채권 총액): 214,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (민진홍)

보증금: 224,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 4일

확정일자: 2020년 7월 14일

배당신고일자: 2024년 7월 23일

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경, 선순위 임차권 존재 가능성 언급.

물건명세서 상의 권리 분석:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 정보로는 HUG의 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 부평동 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

'부평고등학교' 등 교육시설이 인접하여 학생 및 교직원 수요를 기대할 수 있으며, 다양한 상업시설이 주변에 밀집해 있어 지역 내 상업 활동이 활발한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 입점 가능합니다.

다만, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 주택용도 취득) 등 여러 법적 제한사항이 존재하므로 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 부평고등학교, 부평여중 등 교육 시설과 가깝게 위치하고 있습니다.

주변에 공원(신트리공원 등)이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

다양한 상업시설, 편의시설, 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 버스 정류장 이용이 편리하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 변경 및 선순위임차권 존재 가능성:

* 제공된 정보에 따르면 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 파악됩니다.

* 하지만 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 임차권의 실제 인수 여부 및 계약 조건에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 을구 3번 임차권이 HUG의 말소 동의에도 불구하고 매각으로 소멸되지 않는 권리에 포함될 가능성이 있음을 물건명세서에서 언급하고 있습니다.

법적 제한사항:

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법규 적용을 받으므로, 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무:

* 주변 지역 검색 결과, 주거 및 상업시설, 교육시설, 공원 등이 주로 확인되었으며, 일반적으로 '혐오시설'로 분류되는 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 전체적인 분위기 및 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 추세를 볼 때, 비슷한 면적의 매물이 21,700만원에서 21,800만원 사이에서 거래된 기록이 있어 시세는 안정적인 편입니다.

감정가는 229,000,000원으로 책정되어 있으나, HUG 관련 특이사항 및 다수의 법적 제한사항으로 인해 권리 분석 및 물건 명세서 내용을 더욱 주의 깊게 살펴야 합니다.

특히 HUG의 인수 조건 변경 및 임차권 말소 동의 여부에 따라 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있는지 여부가 가장 중요하며, 현재까지는 인수 보증금이 0원으로 파악되어 경매 물건으로서의 리스크는 상대적으로 낮아 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준수한 입지와 편리한 교통: 부평역 등 주요 교통망 접근이 용이하며, 주변 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 시세: 최근 3년간 유사 면적대의 실거래가가 21,700만원 ~ 21,800만원 수준을 유지하고 있어 시세 변동성이 크지 않습니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 내 개발 계획이나 재건축/리모델링 등의 가능성이 있다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성은 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 감정가, 그리고 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하였습니다.

* 최근 67.07㎡ 면적의 실거래가: 2026년 5월 23일 218,000,000원 (6층)

* 감정가: 229,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원 (HUG 말소 동의 확약서 제출 확인)

본 물건은 13층으로, 6층 매물이 21,800만원에 거래된 점과 12층 매물이 21,700만원에 거래된 점을 감안할 때, 층수 이점을 고려하여 입찰가를 산정했습니다.

권리 상 인수 부담이 없다는 점과 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 보수적으로 감정가보다는 낮지만 최근 실거래가보다는 약간 높게 평가할 수 있습니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.