나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501456 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 438-4 로얄하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 ‘인천기계공업고등학교’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501456 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 438-4 로얄하우스 4층401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 126,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.74㎡ (약 8.69평)

토지 지분: 28.74㎡ (약 8.69평)

건물면적: 50.05㎡ (약 15.14평)

건물 지분: 50.05㎡ (약 15.14평)

1.3. 건물 정보

건물명: 로얄하우스

층수: 5층 건물 중 4층 401호

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2012년 1월 5일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '인천기계공업고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지역으로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2026년 2월 20일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501456)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 을구 5번 순위 주택임차권등기(장원혁)는 말소 대상이며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1

이름: 서예지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 16일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인으로, 해당 내용에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인 2

이름: 주택도시보증공사(장원혁)

보증금: 134,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 6일

확정일자: 2022년 3월 24일

배당신고일자: 2024년 6월 12일

대항력: 없음

비고: 말소 대상 권리로, 인수 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소 기준 권리

을구 8번, 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501456), 접수일자: 2026년 2월 20일

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보들을 종합해 볼 때, 주변 다세대주택 및 연립주택의 시세는 면적과 건축연도에 따라 편차가 있습니다.

* 53.85㎡ (1983년식 연립) 매매가: 90,000,000원 (2026년 5월)

* 32.76㎡ (1992년식 다세대) 매매가: 45,000,000원 (2026년 5월)

* 38.23㎡ (1990년식 다세대) 매매가: 50,000,000원 (2026년 5월)

본 물건은 2012년식으로 비교적 신축에 속하지만, 제시된 매매 사례들은 건축연도가 오래된 다세대 및 연립주택입니다. 그럼에도 불구하고, 본 물건의 감정가 126,000,000원은 해당 매매 사례의 최고가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 연식에 따른 가치 상승분을 반영한 것으로 보입니다.

4.2. 주변 임대 시세 분석 (전월세)

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하게 분석됩니다.

* 53.85㎡ (1983년식 연립) 거래가: 90,000,000원 (2026년 5월)

* 32.76㎡ (1992년식 다세대) 거래가: 45,000,000원 (2026년 5월)

* 38.23㎡ (1990년식 다세대) 거래가: 50,000,000원 (2026년 5월)

현재 시점의 전월세 시장 가격대는 파악하기 어려우나, 보증금 134,000,000원에 대한 HUG의 보증이 있었던 점을 고려하면, 해당 금액 수준의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 인천기계공업고등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 기타 생활편의

차량 진출입이 가능하며 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

서예지 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있음에도 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 명백한 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 불분명성을 내포하고 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. HUG 인수조건 변경 사항과 관련하여 해당 임차인의 지위가 어떻게 정리될 수 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 관련 특이사항

HUG 인수조건 변경 사항이 명시되어 있어, HUG의 보증 상품 또는 관련 규정에 따른 특이사항이 존재할 수 있습니다. 경매 절차 및 인수 조건에 대한 HUG의 공식 입장을 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 법적 제한

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 국내 거주자에게는 직접적인 제한 사항이 아닙니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 비교적 신축(2012년식)의 다세대주택으로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 126,000,000원으로 책정되었으며, 주변의 오래된 건물들의 최근 매매가와 비교 시 연식의 이점을 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 0원 보증금 및 차임에도 불구하고 대항력을 보유한 임차인 서예지의 존재는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크 요소입니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항도 명확한 확인이 필요합니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이나, 해당 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식(2012년식) 대비 경쟁력 있는 감정가

* 안정적인 주거지역 내 입지 및 양호한 교통 여건

* HUG의 채권자 참여로 인한 경매 절차의 투명성 기대

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 126,000,000원입니다.

주변 시세와 본 건의 연식을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 서예지(보증금, 차임 0원)의 존재는 명도 리스크를 내포하고 있으며, 이는 입찰가 산정에 있어 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 명도 비용 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.