나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60387 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-30 현대미소지움 10동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2017.09.01) 외벽 : 치장 벽돌쌓기 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60387 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-30 현대미소지움 10동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 53.14㎡ (약 16.08평)

토지지분: 53.1374㎡ (약 16.08평)

건물면적: 55.28㎡ (약 16.72평)

건물지분: 55.28㎡ (약 16.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세정보

건물명: 현대미소지움

동: 10동

호: 302호

층: 3층

사용승인일: 2017년 09월 01일

구조: 철근콘크리트구조

전체층수: 4층

건축물대장상 총면적: 655.1㎡ (약 198.19평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 소재하며, "안곡고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 토지 현황

본건 토지는 인접 도로 대비 완경사의 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 인접 도로

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)

* 가축사육제한구역

* 제한보호구역(전방지역:25km)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 토지)

3. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

4. 권리분석

4.1. 인수되는 권리

본건은 말소기준권리(국민건강보험공단 압류, 2022.12.21.)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

조사된 임차인 박재영의 경우, 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4.2. 등기부 현황 요약

* 주택임차권(박재영, 208,000,000원): 말소 예정

* 강제경매(주택도시보증공사, 231,403,634원): 말소 예정 (본 경매 사건의 근거)

* 총 등기부채권액: 208,000,000원

4.3. 특이사항

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 중산동 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 안곡고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

6.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설 이용 가능.

7. 잠재적 리스크

* 군사시설 보호구역(25km 제한보호구역)에 해당하여 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 인접 도로 폭이 약 4m로 협소하여 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 2017년에 건축된 비교적 신축 건물이면서도, 임차보증금 인수 부담이 없는 강점이 있습니다. 특히 주택도시보증공사의 적극적인 협조로 인해 임차인 관련 리스크가 해소된 점은 투자 가치를 높이는 요소입니다. 다만, 감정가가 최근 유사 물건의 시세보다 다소 높게 책정된 점과 군사시설 보호구역, 협소한 도로 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 연도(2017년)가 비교적 최신으로 건물 상태 양호 예상.

* 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 임차보증금 0원 인수.

* 안정적인 주거 지역에 위치.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 조건의 건물(2016년식, 72.31㎡)이 230,000,000원 ~ 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(55.28㎡)의 적정 시세 범위를 약 176,000,000원 ~ 199,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점과 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 보수적인 접근을 추천합니다. 입찰 초기에는 190,000,000원 수준에서 시작하여, 경쟁 상황을 보며 유동적으로 입찰가를 결정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 물론, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.