나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60458 [1] 경기도 파주시 금촌동 434-4 힐탑 202동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금신초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 전, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 "금촌역"이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건내 제1층 제101호로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역((2015.03.13)), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60458 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 434-4 힐탑 202동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 394,000,000원

토지면적: 140.82㎡ (약 42.6평) / 토지지분: 140.8241㎡

건물면적: 62.45㎡ (약 18.9평) / 건물지분: 62.45㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남서울농업협동조합)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 금촌동 소재 "금신초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 전, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 "금촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남서울농업협동조합 근저당 (접수일자: 2023-03-30)

등기부 현황:

- 소유권보존 (이유미, 2022-01-18)

- 소유권이전 (김병철, 2023-03-30, 매매)

- 근저당 (남서울농업협동조합, 채권최고액 416,400,000원, 2023-03-30) - 말소기준권리

- 압류 (고양세무서장, 2023-05-22)

- 압류 (고양시, 2023-07-26)

- 압류 (파주시, 2023-08-31)

- 가압류 (신한카드, 49,861,595원, 2025-01-10)

- 가압류 (엔에이치농협캐피탈주식회사, 10,297,694원, 2025-08-05)

- 가압류 (삼성카드, 14,445,394원, 2025-11-26)

- 임의경매개시결정 (남서울농업협동조합, 362,165,589원, 2026-02-20, 사건번호 2026타경60458)

- 압류 (파주시, 2026-02-20)

- 압류 (파주시, 2026-05-07)

총 채권액: 등기부상 총 채권액은 491,004,683원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. (주의 필요)

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상임.

- 주의: 임대관계가 미상이므로, 현황 조사 시 실제 거주하는 임차인이 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 월세 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

건축물 정보: 본 물건은 "힐탑"이라는 다세대주택 건물에 속하며, 2020년 건축 허가, 2021년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 총 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 주택 유형(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택) 거래 시 허가가 필요합니다.

주변 시세 분석:

- 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 가격대는 13,500만원 ~ 18,500만원 범위로 파악됩니다. (면적 51.38㎡ ~ 72.09㎡)

- 본 건의 건물 면적은 62.45㎡ (약 18.9평)이며, 건축 연도가 2020/2021년으로 비교적 신축에 해당합니다.

- 최근 거래된 "락플러스103동"(72.09㎡, 2017년식, 18,500만원)의 평당 가격은 약 850만원, "아침의뜰1차"(51.38㎡, 2018년식, 14,000만원)의 평당 가격은 약 900만원 수준입니다.

- 이를 토대로 본 건의 시장 가치를 추정 시, 면적 62.45㎡ (약 18.9평)에 평당 850만원 ~ 900만원 수준을 적용하면 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 선으로 예상됩니다.

- 감정가와의 비교: 현재 감정가 394,000,000원은 최근 거래 사례를 통한 시장 가치 추정액 (약 1억 6천만~1억 7천만원) 대비 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다.

혐오시설 정보:

- "경기도 파주시 금촌동 434-4 주변 혐오시설" 검색 결과, 해당 소재지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본 건은 "금신초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 경의중앙선 "금촌역"이 인접해 있으며, 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층에 해당하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

과다 책정된 감정가: 감정가(394,000,000원)가 최근 실거래가(약 13,500만~18,500만원)와 큰 차이를 보여, 유찰 가능성 또는 매수 희망자들의 신중한 접근이 예상됩니다.

미상 임대 관계: 임대관계가 미상으로, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (가장 우선적인 확인 사항)

토지 이용 계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 허가 절차가 필요합니다. (2025.08.26~2026.08.25)

기타 권리 사항: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 명시되어 있지 않아, 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 비교적 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다.

현재 감정가가 최근 시장 시세와 현저한 괴리를 보이고 있어, 이를 통해 저가 매수의 기회를 노릴 수 있으나, 동시에 높은 감정가로 인한 경매 절차에서의 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 임대관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 인수 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 할 최우선 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물 전체를 취득할 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 최근 시장 시세보다 현저히 높아, 유찰 시 유리한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 건물의 적정 시장 가치는 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 인수 부담 및 지상권 등 미확인 권리에 대한 확인이 선행되어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (본 제안가는 시장 상황 및 추가 확인 결과에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.