나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20226 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 356-22 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일감정 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 경춘선"천마산역" 서측 및 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며(기호 3은 제외), 인근에 버스정류장 및 경춘선 "천마산역" 이 소재하고 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지로서, 기호 1은 보강토 등을 쌓아 부지 조성된 주거나지 성격의 허가지, 기호 2, 4는 현황 도로, 기호 3은 일부 벌목되어 있는 잡종지, 자연림임.

인접 도로상태

기호 1 동남측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접하며, 기호 2,4는 본건 자체가 현황 도로 이고, 기호 3은 지적상 맹지로서 인접 토지를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4 : 도시지역, 보전녹지지역, 성장관리계획구역(자연형), 배출시설설치제한지역, 공익용산지(보전산지), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 (1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26 지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 1, 3의 공부상 지목은 "임야"이나, 기호 1은 현황 토목공사가 진행된 주거나지 상태의 허가지, 기호 3은 일부 벌목되어 있는 잡종지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2,4번은 지분매각임
3. 목록3번은 지적상 맹지이나 인접 토지를 통하여 출입가능함
4. 목록1,3번의 공부상 지목은 '임야'이나, 목록1번은 보강토 등을 쌓아 부지 조성된 주거나지 성격의 허가지(분할 이전의 묵현리 산77-18, 허가신고번호 : 2017-건축토지과-신축허가-2)이고, 목록3번은 일부 벌목되어 있는 잡종지, 자연림임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20226 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 356-22

용도: 임야 (현황 주거나지 성격 허가지)

감정가: 745,412,400원

토지면적: 2189.00㎡ (약 662.3평)

토지지분: 1295.5574㎡ (약 391.9평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재, 경춘선 "천마산역" 서측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며 (기호 3번 제외), 인근에 버스정류장 및 경춘선 "천마산역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 형태는 대체로 사다리형의 완경사지입니다.

기호 1번 토지는 보강토 등을 쌓아 부지 조성된 주거나지 성격의 허가지이며, 기호 2번과 4번 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. 기호 3번 토지는 일부 벌목되어 있는 잡종지 및 자연림 상태입니다.

기호 1번 토지는 동남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있으며, 기호 2번과 4번 토지는 본건 자체가 현황 도로입니다. 기호 3번 토지는 지적상 맹지이나 인접 토지를 통하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 도시지역, 보전녹지지역, 성장관리계획구역(자연형), 배출시설설치제한지역, 공익용산지(보전산지), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)에 해당합니다.

주변 시설로는 천마산 등산로와 대중교통 이용이 용이하며, 지역 특산물인 먹골배 판매점 등도 인근에 있습니다.

혐오시설 관련하여, 과거 남양주시 화도읍에 하수처리장이나 매립장이 테마파크로 조성된 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 마약 재활 시설 관련 민원으로 인해 폐원 위기에 처한 사례가 남양주시에 있었으나, 이는 본건과 직접적인 연관성은 낮습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

말소기준권리는 2025년 12월 1일 접수된 김동욱 명의의 근저당권(을5)이며, 본건 매각으로 인해 근저당권 및 그보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

등기부등본상 다수의 공유자 지분 이전 등기 이력이 확인됩니다.

채권 총액은 55,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 경춘선 천마산역 인근에 위치하여 역세권의 기본적인 이점을 가집니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 근교 전원 지역의 특성을 보입니다.

직접적인 상업 시설보다는 자연환경(천마산)과 주거지가 결합된 형태를 띠고 있습니다.

대중교통 접근성은 양호하나, 상업 시설의 밀집도는 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

대중교통으로는 경춘선 천마산역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

천마산 등산로 및 계곡이 인근에 있어 자연 친화적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 천마산역 및 주변 지역에 기본적인 생활 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각 물건으로, 전체 토지에 대한 소유권 행사에 제약이 따르며 공유자들과의 협의 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다.

기호 3번 토지는 지적상 맹지이므로, 해당 토지의 이용이나 개발 시 토지 이용 계획 및 인접 토지와의 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

공부상 지목은 '임야'이나, 기호 1번은 주거나지 성격의 허가지, 기호 3번은 잡종지 상태로 현황과 공부상 지목이 상이하여 실제 이용 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

보전녹지지역, 공익용산지(보전산지), 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(주택) 또는 대상(외국인 등)에 대한 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 중 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 시 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재, 경춘선 천마산역 인근에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 약 7억 4천여만 원으로, 약 662.3평의 토지 중 약 391.9평의 지분을 매각합니다. 현황상 주거나지 성격의 허가지, 현황 도로, 잡종지/자연림 등이 혼재되어 있으며, 일부는 지적상 맹지입니다. 권리관계는 비교적 단순하여 말소기준권리인 근저당권 이하 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 가장 큰 투자 리스크는 토지 일부 지분만 매각된다는 점으로, 이는 향후 토지 활용 및 공유자들과의 관계 설정에 있어 중요한 변수로 작용할 것입니다. 또한, 보전녹지지역, 공익용산지 등 개발 제한 사항이 다수 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

경춘선 천마산역 역세권에 인접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

주변이 주거나지 및 자연 녹지 지역과 혼재되어 있어, 향후 발전 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

감정가는 7억 4천여만 원으로, 해당 물건의 지분 가치 및 향후 활용 가능성을 고려한 합리적인 낙찰가 산정 시 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 745,412,400원입니다. 예상 입찰가는 위에서 언급된 물건의 특성, 입지 조건, 권리 관계, 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 제반 법규 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 본 건은 토지 일부 지분 매각이라는 점과 다수의 개발 제한 사항이 존재한다는 점을 감안하여, 실질적인 현장 조사 및 법률적 검토를 통한 면밀한 분석 후 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.