나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20213 [1] 경기도 구리시 사노동 287-23 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 사노동 소재 "공설묘지입구사거리" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 농업용 창고, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2) 공히 : 부정형의 토지로서, 전 및 묵전 상태이며, 일부가 본건 남측 및 서측 농지들의 통행로의 일부로 이용 중인 상태로 목측됨.

인접 도로상태

일련번호(1),(2) 공히 : 북동측으로 폭 약 4미터내외의 도로를 통하여 접근이 이루어지고 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) 공히 : 도시지역, 자연녹지지역, 광로1류(폭 70m 이상)(주간선도로)(접합), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(나만갑선생신도비)<경기도문화재보호조례>, 제한보호구역(후방지역:500m)(2022-10-18)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호(1),(2)토지의 공부상 지목은 전이나 현황 일부 전, 묵전 상태이며, 일부는 본건 남측 및 서측 농지들의 통행로의 일부로 이용 중인 상태로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2번은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있다는 사실조회 회신 있음
3. 목록1,2번의 공부상 지목은 전이나 현황 일부 전, 묵전 상태이며, 일부는 본건 남측 및 서측 농지들의 통행로의 일부로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경20213 (1) 부동산임의경매 사건의 경기도 구리시 사노동 287-23 토지 매각 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 사건 및 물건 현황

* 사건번호: 남양주지원 2026타경20213 (1)

* 소재지: 경기도 구리시 사노동 287-23

* 용도: 전

* 감정가: 247,310,000 원

* 토지면적: 561.00㎡ (약 169.7 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구리새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 사노동 소재 "공설묘지입구사거리" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 농업용 창고, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 말소기준권리(근저당권, 접수 2020-11-16, 구리새마을금고)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 모든 후순위 권리 및 말소기준권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑1: 소유권이전 (1996-02-10, 김태용)

* 갑3: 소유권이전 (2020-11-09, 지영태)

* 을7: 근저당권 (2020-11-16, 구리새마을금고, 96,000,000원) - 말소

* 을8: 지상권설정 (2020-11-16, 구리새마을금고) - 말소

* 을9: 구분지상권설정 (2022-09-07, 한국전력공사) - 말소

* 갑4: 소유권이전 (2025-05-22, 김옥남, 협의분할에 의한 상속)

* 갑5: 임의경매개시결정 (2026-02-19, 구리새마을금고, 82,221,150원) - 말소

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료에 따르면, 2022년 9월 7일 접수된 구분지상권 설정 등기(제104002호)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 그러나 등기부 요약 상 해당 권리가 말소된 것으로 표기되어 있어, 실제 매각 시 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경기도 구리시 사노동 일대는 현재 농경지와 임야, 창고 등이 분포하는 농업 및 임업 관련 지역의 특성을 보입니다. 주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역은 활발하지 않은 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설

* 인근에 사노리숲 캠핑장 등 여가 시설이 일부 존재합니다.

* 이마트, 롯데마트 등 대형마트나 상업 시설은 구리 시내 중심부로 이동해야 이용 가능합니다.

* 가까운 대중교통 시설로는 버스정류장이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 일상생활에 필요한 편의시설이 충분하지는 않으며, 병원, 금융기관, 대형 쇼핑몰 등은 구리 시내 중심지로 이동해야 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근 학교에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적으로 해당 지역의 교육 환경은 도심 지역에 비해 상대적으로 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지이므로, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

6.2. 원상회복명령 가능성

토지의 일부가 인근 농지들의 통행로로 이용되고 있어, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하지만, 동시에 광로1류, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도지역 지구 지정 및 법규에 따른 행위제한을 받고 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 등 특정 대상자의 토지거래에 허가가 필요합니다.

6.4. 공부상 지목과 현황의 차이

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 일부 전, 묵전 상태이며, 일부 토지가 인접 농지의 통행로로 이용되고 있어 실제 이용에 차이가 있습니다.

6.5. 혐오시설 관련

구리시 사노동 인근 지역에 서울시의 시립승화원(묘지) 및 망우리 묘지가 포함된 기피시설이 분포한다는 정보가 있습니다. 본건과의 직접적인 인접성이나 영향 여부는 추가 확인이 필요하나, 해당 지역의 전반적인 환경을 고려할 때 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 현황 도로 이용으로 인한 원상회복명령 가능성 등 농지 특유의 제약사항과 복잡한 토지이용계획상의 제한이 많습니다. 주변 환경은 농경지와 임야 위주로 상업 및 주거 시설은 미흡합니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 구분지상권의 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해당 물건은 농지이므로, 농업 관련 용도나 향후 개발 가능성을 고려한 접근이 가능합니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 잠재적 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 명확한 개발 가능성 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정평가액 247,310,000원을 기준으로 하여 권리 인수 부담이 없고, 현황상 통행로로 이용되는 부분의 원상회복 비용, 농지취득 관련 제반 비용 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.