나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70317 [1] 경기도 양주시 광사동 658 해동마을유승한내들 901동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 15층 중 8층 803호 로서 (건물사용승인일 : 2009.10.30) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임. (소유자 및 이해관계인 부재와 집합건축물대장상 건축물 현황도를 기준하여 내부 이용 상태를 표기함).

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기, 옥내소화전, 도시가스설비, 승강기 설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 인접토지와 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 왕복 4차선, 남측 및 북서측으로 왕복 3차선 포장도로가 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구), 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 양주시 광사동 658번지 소재 해동마을유승한내들 901동 8층 803호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2026타경70317 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 340,000,000원입니다.

본 건물의 전용면적은 84.95㎡ (약 25.70평)이며, 토지 지분은 54.06㎡ (약 16.35평)입니다.

아파트의 공급면적은 약 108㎡ (약 32.7평)으로 추정됩니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2009년 10월 30일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 광사동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. [cite: provided text]

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. [cite: provided text]

단지 북동측으로는 왕복 4차선, 남측 및 북서측으로는 왕복 3차선의 포장도로가 개설되어 있습니다. [cite: provided text]

토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 속해 있습니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2009년 12월 31일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을1)이며, 근저당 금액은 176,400,000원입니다. [cite: provided text]

말소기준권리 이후 설정된 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: provided text]

등기부채권 총액은 388,926,359원입니다. [cite: provided text]

* 임차인 현황

본 건에는 이덕환이라는 임차인이 존재하며, 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다.

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 1995년 08월 16일

- 비고: 임대관계 미상, 대항력 있음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인의 전입일자가 매우 오래되었으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점, 임대관계가 미상이라는 점은 특이사항으로, 실제 점유 관계 및 법적 권리 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 해동마을유승한내들 9단지는 광사초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. [cite: provided text]

인근에 마트, 병원, 학원 등 각종 편의시설이 잘 구비되어 있어 생활 인프라가 양호한 편입니다.

주변에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 교육: 광사초등학교 (392m), 만송초등학교 (429m), 양주덕현초등학교 (506m) 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 공원, 어린이 놀이터, 주민공동시설 등이 단지 내 및 인근에 위치합니다. [cite: provided text, 14]

* 주요 시설: 고읍제1어린이공원 (278m), 고읍제3근린(토리)공원 (333m) 등 근린공원이 가깝습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원으로 명시된 임차인 이덕환 씨의 경우, 대항력이 있다고 기재되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점은 추가적인 주의를 요합니다.

* 물리적 상태: 사용승인일이 2009년으로, 건물 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 아파트로, 양호한 주거 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. [cite: provided text, 11]

최근 실거래가 및 KB부동산 시세 등을 고려할 때, 현재 시장 가격 수준에서 거래가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. [cite:12, provided JSON]

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 그 보증금/차임 정보의 불확실성은 명도 및 최종 취득 비용에 영향을 줄 수 있는 주요 고려 사항입니다. [cite: provided text]

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided text]

* 시장 가격 대비 적정 감정가: 최근 실거래가 수준이 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다. [cite:12, provided JSON]

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 아파트의 거래가는 3억 1,500만원에서 3억 1,600만원 수준입니다. [cite: provided JSON]

KB부동산의 2026년 9월 4일자 시세는 3억 3,000만원으로, 시장 가격이 상승하고 있음을 시사합니다.

감정가는 3억 4,000만원이지만, 최근 실거래가 및 시장 동향을 고려할 때, 예상 입찰가는 3억 2,500만원으로 제시합니다.

이 가격은 인수 보증금이 0원임을 전제로 하며, 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 비용 발생 가능성 및 명도 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.