나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3712 [1] 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제102동 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울강서초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제203호로서, 사용승인일: 2020.01.03. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이며 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북서측으로 폭 약 10미터 내외, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3712 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 421-1, 웨인빌 제102동 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 299,000,000원

건물면적: 39.15㎡ (약 11.84평)

토지면적: 23.26㎡ (약 7.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, '서울강서초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 6층 건물 중 2층 203호이며, 2020년 1월 3일에 사용승인되었습니다.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. (현장 방문 시 정확한 내부 구조 및 이용 상황 재확인 필요)

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 공항 소음 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 7일자 남동세무서장의 압류 (등기부상 갑3).

등기부 요약:

* 소유권: 주식회사비에스건설하우징 -> 유지성 (등기부상 갑1, 갑2)

* 임차권: 이유정 (등기부상 을3) - 보증금 288,000,000원. 2022년 5월 31일 전입, 2022년 5월 2일 확정일자. 대항력 없음.

* 압류/가압류: 남동세무서장 (갑3), 주택도시보증공사 (갑4), 강서구 (갑6) - 모두 말소 예정.

* 경매개시결정: 주택도시보증공사 (등기부상 갑5, 본건 2026타경3712).

인수되는 권리: 본건 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석됩니다.

임차인 현황 및 주의사항:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사 승계 또는 보증 관련)

* 보증금: 288,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 특이사항: "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특수 조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 본건 경매를 신청하였으며, 임차인의 보증금 관련 문제는 HUG와의 협의 또는 HUG의 처리에 따라 최종적으로 매수인에게 인수되지 않도록 처리될 것으로 보입니다. 이와 관련하여 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신월동 지역은 주거 단지가 밀집해 있으며, 다양한 편의시설과 학교가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 갖춘 지역입니다. '서울강서초등학교'와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

편의시설: 인근 학교 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 주변이 아파트, 다세대 주택 등으로 이루어져 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 인근 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 관련 주의사항: 비록 대항력이 없고 '인수 보증금 0원'으로 분석되지만, "배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기" 조건이 명시되어 있어, 최종적으로 매수인에게 추가적인 부담이 발생하지 않도록 HUG와의 명확한 확인 및 절차 이행이 중요합니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 파악이 필요합니다.

토지이용계획 상 규제: 공항 관련 구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등의 규제가 있어 향후 건물 이용 및 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로서, 도시형생활주택이라는 점이 장점입니다. 양천구 신월동의 주거 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 권리상 문제는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임차인 보증금 관련 특수 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. HUG가 채권자로 관여하고 있다는 점에서, 보증금 관련 문제는 해결될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

안정적인 주거 지역: 신월동의 주거 밀집 지역 내 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

HUG 관련 특수 조건: HUG가 채권자로 경매를 신청하고 관련 조건을 명시한 점은, 임차인 보증금 관련 문제를 HUG 측에서 책임지고 해결할 가능성이 높음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 299,000,000원입니다.

최근 인근 지역의 유사 면적 다세대주택 매매 사례(2026년 5월)를 고려할 때, 39.15㎡ 면적의 시세는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되어, 입찰가는 순수 부동산 가치로 판단할 수 있습니다.

다만, 감정가와 최근 시세 간의 차이가 상당하며, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특수 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

향후 시장 상황 및 낙찰 동향을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 보증금 인수액을 제외한 순수 부동산 가격 기준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.