나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3716 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 '독산역' 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역' 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상13층 내 제4층 제405호로서, (사용승인일: 2021.06.04) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 이중창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (상세 이용내역은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 1층 주차장 및 기계식 주차타워시설 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 남측으로는 본건 단지내로 차량진입이 불가한 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 독산동 336-8 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자:외국인등,용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 2. 독산동 336-24 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자:외국인등,용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 '독산역' 북측 인근에 위치하며, 지하철 1호선 독산역까지 도보 약 9분에서 12분 거리에 있습니다.

* 인근 지역은 다세대주택, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

* 건물 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 본건 단지 내로 차량 진입이 불가한 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 본 건물은 대로변에서 한 블록 떨어진 평지에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

* 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 1월 19일자 우리은행의 가압류(금19,519,465원)입니다.

* 본건에는 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다.

* 임차인으로 주택도시보증공사(한요환)가 있으며, 보증금 284,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 4월 8일, 확정일자 2022년 3월 21일입니다. 배당신고일자는 2024년 1월 9일이며, 대항력은 없습니다.

* 등기부등본상 주택임차권(권리자: 한요환, 권리금액: 284,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 개요 없음).

* 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 반드시 확인하고 이행해야 하는 조건입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건 인근은 오피스텔, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 업무시설(오피스텔)로서의 기능과 주거 기능이 복합적으로 나타납니다.

* 지하철 1호선 독산역이 인접하여 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 주변에 롯데마트 맥스 금천점, 홈플러스 메가푸드마켓 금천점 등 대형 마트와 다양한 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 업무시설 및 오피스텔이 밀집한 지역 특성상 관련 상권이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육: 가산중학교, 세일중학교, 문교초등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 문화/여가: 금천구립독산도서관, 금천체육공원, 금천구민문화체육센터 등이 인접해 있습니다.

* 주거 환경: 대체로 조용한 주택가에 위치하나, 밤에는 골목길이 어두워 여성 혼자 다니기에는 다소 무서울 수 있다는 의견이 있습니다. 또한, 중국인 거주 비율이 상대적으로 높아 밤에 간혹 술 취한 중국인들이 돌아다닌다는 후기도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 채권자로서, 매각 조건에 따라 잔액 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 의무가 있습니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 매수인에게 부담이 될 수 있으므로, 철저한 확인 및 조치가 필요합니다.

* 지역 개발 이슈: 인근 지역(독산동 724-4번지)에서 데이터센터 건립을 두고 주민들이 화재 위험, 소음, 전자파 등을 이유로 반발하는 사례가 있었습니다. 이는 향후 지역 개발 방향이나 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 도로 접근성: 건물 남측의 막다른 도로(폭 6m 내외)는 차량 진입이 원활하지 않을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2021년에 준공된 신축급 오피스텔로, 독산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 감정가는 290,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정하거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권 및 매각 조건이 복잡하게 얽혀 있어, 매수인은 이 부분을 면밀히 검토하고 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

* 지역 내 개발 이슈 및 일부 주거 환경에 대한 부정적 의견도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 6월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 역세권 입지: 독산역 도보 약 9~12분 거리로 교통이 매우 편리합니다.

* 풍부한 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주 만족도가 높습니다.

* HUG 관련 조건: HUG가 임차인이자 채권자로 얽혀 있어, 보증금 관련 사항이 비교적 명확하게 정리될 가능성이 있습니다 (단, 조건부 매각 확인 필요).

* 안정적인 임대수요: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 290,000,000원

* 시세 분석:

* 해당 물건과 유사한 면적(27.18㎡, 11평형)의 오피스텔 매매 시세는 약 3억 1천만원 ~ 3억 4천만원 이상으로 파악됩니다. AI 추정 시세는 2025년 기준 3억 4,253만원 수준입니다.

* 월세 시세 또한 5,000/110만원, 1억 3,000/60만원 등 높은 임대수익률을 시사합니다.

* 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 임차인 관련 복잡한 조건과 주변 개발 이슈를 고려할 필요가 있습니다.

* 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준에서 시작하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 감정가의 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 제시된 정보를 바탕으로 현 시세와 경매 특수성을 감안한 적정 입찰가 범위는 약 290,000,000원 ~ 320,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.