나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50191 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서대문구 홍은동 명지대학교 북동측 월편 인근에 위치하며, 부근은 도로변 으로 오피스텔 및 업무용, 상업용건물 등이 주를 이루고, 이면으로 다세대주택 및 빌라 등이 주를 이루어 형성되어 있는 대학가 인근 일반주거지역으로 인근 간선도 로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고, 근거리에 각급학교와 홍제천변공원, 서대문구청, DMC지구등이 입지하고 있어 주거지로서의 제반 입지여 건은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 1~2분 거리에 위치하나 지하철역이 도보로 다소 원거리에 위치하여 일반대중교통사정은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 5층 503호로서, 외벽 : 석재패널 및 화강석치장 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, 바닥 : 비닐쉬트 마감 등, 창호 : 칼라알루미늄새시 창호임.

이용상태

5층 503호 : 오피스텔로 이용중임. (후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차장, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전설비, 출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 가장형의 평지로서 오피스텔 및 다세대주택, 근생 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 4차선의 가좌로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한 지역(문의건축과)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (최종확인 관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77 -257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임. (2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2019년 10월 07일이며, 본건이 속한 건물동은 지하1층~지상14층 규모의 근생,오피스텔,다세대주택등으로 총 42호 12세대임. (3)기 타 : 본건은 폐문 및 관계인 부재로 관할 구청에서 발급받은 건축물현황 도면을 기준으로 건물 외관조사와 인근주민 탐문 등을 참조하여 내 부이용상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는 바, 사실확인시 다소 상이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3번지에 소재하며, 명지대학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무용, 상업용 건물이 주로 형성되어 있으며, 이면으로는 다세대주택 및 빌라 등이 혼재된 대학가 인근 일반주거지역입니다. 인근 도로변에는 각종 근린생활시설, 점포, 상가 등이 입지해 있으며, 각급 학교, 홍제천변 공원, 서대문구청, DMC지구 등이 가까이에 있어 주거지로서의 입지 여건은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량으로의 출입은 용이한 편입니다. 시내버스정류장이 도보 약 1~2분 거리에 위치하나, 지하철역까지는 도보로 다소 원거리에 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물 구조 및 연혁

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 얹은 14층 건물 중 5층 503호입니다. 외벽은 석재패널 및 화강석 치장 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 비닐쉬트 마감, 창호는 칼라알루미늄새시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 전체의 사용승인일은 2019년 10월 7일입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 2월 20일 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 등기(사건번호: 2026타경50191)입니다. 이 말소기준권리에 의해 촉탁등기된 주택임차권(을3, 김문수, 264,000,000원) 및 그 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(예: 유치권, 법정지상권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(김문수)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 보증금은 264,000,000원, 차임은 0원이며, 전입일자는 2021년 9월 13일, 확정일자는 2021년 8월 26일입니다. 또한, 주택도시보증공사는 김문수의 임차보증금 반환 채권을 양수받고, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019년 10월 11일 (이영길 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2019년 12월 02일 (박진수)

* 주택임차권: 2023년 9월 20일 말소 (김문수, 보증금 264,000,000원)

* 강제경매: 2026년 2월 20일 말소기준권리 (주택도시보증공사, 채권액 264,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 소재한 홍은동 400-3번지 일대는 명지대학교 등 대학가 인근에 위치하여 젊은 유동인구가 비교적 풍부한 지역입니다. 오피스텔, 소매점, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 주변으로 다세대주택 등이 있어 주거 수요도 함께 형성되어 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세 (참고)

제공된 정보에는 현재 시세 분석을 위한 외부 시장 데이터가 포함되어 있지 않습니다. 정확한 현 시세 및 최근 거래 동향을 파악하기 위해서는 별도의 시장 조사(부동산 중개업소 방문, 부동산 정보 플랫폼 확인 등)가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

본 건 인근에는 각급 학교가 위치하고 있으며, 홍제천변 공원을 통한 여가 활동이 가능합니다. 또한, 서대문구청 및 DMC지구가 인접해 있어 행정 및 업무 편의성이 우수합니다.

5.2. 주거 환경

대학가 인근이라는 특성상 젊은층을 중심으로 한 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 오피스텔 및 주변 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

5.3. 주차 시설

건물 내에 기계식 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 사항

자료상 임차인 김문수 씨의 대항력이 없다고 명시되어 있으며, HUG로부터 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 계약 관계는 복잡할 수 있으므로, 현장 방문 시 점유 관계 및 명도 진행 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은, HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 신청했으나, 그 과정에서 담보권 또는 채권 회수와 관련된 조건에 변경이 있었음을 시사합니다. 이는 향후 잔금 납부, 명도 진행 과정 등에서 예상치 못한 변수로 작용할 가능성이 있으므로, 관련 서류 및 공사 담당자와의 구체적인 소통이 필요합니다.

6.3. 건축물 현황 조사 제약

본 건은 폐문 및 관계인 부재로 인해 내부 이용상황이 건축물 현황도면, 외관 조사, 인근 주민 탐문 등을 통해 개략적으로 추정되었습니다. 실제 내부 상태는 조사 결과와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 이해관계인은 이를 반드시 참고해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 상 제약

본 건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 지역지구가 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항들은 향후 건물 이용이나 재건축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다. 명지대학교 인근 대학가에 위치하여 학생 및 관련 종사자 등을 대상으로 한 임대 수요가 예상되며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 것으로 판단되어 권리적 부담은 낮다고 볼 수 있습니다. 다만, HUG 관련 특이사항, 내부 상태 조사 제약, 복잡한 토지이용계획 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 현장 확인을 통해 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이하며, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 대학가 인근이라는 지리적 이점은 공실률을 낮추고 안정적인 임대 수익을 기대하게 하는 요소입니다.

* 권리상 안전성: 인수되는 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 선순위인 제한 물권이 없어 명도 후 소유권 행사에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 285,000,000원입니다. 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 현재 시세 및 주변 부동산 시장 상황에 대한 정확한 정보가 부족하여, 본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

최근 시세 조사를 통해 파악된 유사 물건의 매매가, 임대 수익률, 공실률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 시장 상황에 따라 소폭 상승한 금액(예: 285,000,000원 ~ 310,000,000원 범위)에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 최신 정보가 아닐 수 있으며, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.