나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50177 [1] 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 남서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,오피스텔,단독주택,학교,및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 녹번역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층/지상9층 건물 내 3층 303호로서 외벽;석재붙임 및 미장타일 붙임 마감 창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

오피스텔(별첨 "내부구조도'참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,도시가스설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,자주식 및 기계식 주차설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형의 인접 토지와 등고 평탄시되는 토지로 공동주택(다세대주택),업무시설(오피스텔) 건물부지(사용승인일;2020.03.06)로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 북서측으로 로폭 약3~4미터 정도의 포장도로와 한면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1.2 공히 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인;공간계획과),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등, 용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간;2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도;아파트,지정기간;202510.20~2026.12.31))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 응암동 85-14번지에 위치한 한성벨라트리 오피스텔 3층 303호에 대한 경매 물건입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50177 (1)입니다.

본건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 201,000,000원입니다.

토지 면적은 11.30㎡ (약 3.42평)이며, 건물 전용 면적은 26.88㎡ (약 8.13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2020년 3월 6일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 지하 1층 지상 9층 중 3층 303호에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구청 남서측 인근에 소재하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지적도상 북서측으로 약 3~4미터 폭의 포장도로와 한 면이 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 2월 13일자 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(등기부 을1)입니다.

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분 이전 등의 권리가 확인되며, 2024년 5월 23일자 주택임차권(이단비, 200,000,000원)은 말소 대상입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(이단비)가 보증금 200,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권을 양수하고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 준주거지역으로서 주거 기능과 상업 기능이 혼합되어 있습니다.

오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 주변 지역의 개발 가능성과 수요에 따라 가치 변동이 예상됩니다.

은평구청이 인근에 있어 공공기관 이용이 편리하며, 지역 내 상업 시설 및 편의 시설 이용이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 시설로는 은평초등학교, 신성중학교, 염광고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로도 고려해 볼 수 있습니다.

교통 환경은 3호선 녹번역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 유효합니다.

물건의 용도가 오피스텔이므로, 토지거래허가구역 지정의 적용 대상 및 필요 절차(외국인 등 특정 매수자 또는 특정 용도에 대한 허가)에 대해 매수 시점에 따라 면밀한 확인이 필요합니다.

이 외에도 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 재산권 행사에 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축의 오피스텔로, 권리관계가 매우 깨끗하여 인수할 부담이 없는 물건입니다.

은평구청 인근의 준주거지역에 위치하여 생활 편의성과 교통 환경이 우수하며, 주변에 혐오시설이 없어 주거 환경도 양호한 편입니다.

토지거래허가구역 지정은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으나, 오피스텔 용도에 미치는 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

전반적으로 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 좋은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다(2020년 준공).

권리관계가 명확하여 추가적인 인수 부담이 없습니다.

편리한 교통망(3호선 녹번역, 버스정류장)과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

향후 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(25~30㎡)의 오피스텔 시세는 약 1억 7천만원에서 2억 3천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

최근 거래 사례 및 본건의 입지, 신축 연차 등을 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 180,000,000원에서 201,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 충분한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.