나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50162 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 2-90 다베로 에이동 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철6호선 「구산역」 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대를 형성하고 있으며 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철6호선 "구산역" 등이 소재하며 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2019.04.26) 외 벽: 석재 및 치장벽돌 붙임 등 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

본건에 무단증축된 ㉠패널/패널 다용도 4㎡와 ㉡패널/패널 다용도 14㎡의 제시외건물이 집합건축물대장 상에 ‘위반건축물’로 등재되어 있는바 본건 평가에서 제시외건물로 반영하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50162 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 2-90 다베로 에이동 5층501호

* 용도: 연립주택 (건축물 현황상 다세대주택, 도시형생활주택/단지형다세대)

* 건물 사용승인일: 2019년 04월 26일

* 감정가: 380,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO (등기부상 한선희)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 35.46㎡ (약 10.7평)

* 토지 지분: 35.46㎡ (토지 전체 면적 822㎡ 중 일부)

* 건물 면적: 47.59㎡ (약 14.4평)

* 건물 지분: 47.59㎡

* 건물 제시외 면적: 18.00㎡ (무단 증축된 패널/패널 다용도 4㎡ 및 14㎡)

* 집합건축물 총 연면적 (A동): 639.18㎡

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 29일 접수된 한선희의 가압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 지상권 등은 확인되지 않음)

* 인수되는 보증금: 0원 (진술된 내용 기준)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위 권리만 존재)

* 등기부 채권 총액: 275,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 진수련

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024년 11월 04일

* 확정일자: 2024년 09월 06일

* 배당신고일자: 2026년 04월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당신고를 하였으며 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰 시 보증금 인수 의무가 없을 가능성이 높습니다. 다만, 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인

* 주의사항: 제시외 건물 포함 (집합건축물대장 상 위반건축물로 등재됨)

* 특수물건정보: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인

* 공부와의 차이: 무단 증축된 제시외 건물 18㎡가 위반건축물로 등재되어 평가에 반영되었으며, 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 '구산역' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대를 형성하고 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 '구산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 본건은 서측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 제한사항이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 주택 대상, 기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상, 기간 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 본건은 다세대주택으로, 한국 국적의 매수 희망자에게는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 거래 시 해당 규정을 확인해야 합니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 매매 시세 분석

* 감정평가액: 380,000,000원

* 본건 전용면적: 47.59㎡ (약 14.4평)

* 제공된 주변 시세 정보 (2026년 5월 기준):

* 역촌동 28-53번지, 29.52㎡ (약 9평), 1991년식, 1층: 149,000,000원 (평당 약 1,655만원)

* 역촌동 49-38번지, 25.81㎡ (약 8평), 2012년식, 3층: 155,000,000원 (평당 약 1,938만원)

* 역촌동 55-54번지, 48.3㎡ (약 15평), 2016년식, 6층: 330,000,000원 (평당 약 2,200만원)

* 분석:

* 본건은 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하며, 전용면적 47.59㎡는 15평형 거래 사례(330,000,000원)와 유사한 규모입니다.

* 2016년식 48.3㎡ 물건의 매매가가 330,000,000원임을 감안할 때, 본건의 감정가 380,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 층수, 향, 내부 상태, 커뮤니티 시설 유무 등 상세 조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

3.2. 임대 시세 동향

* 제공된 정보에는 구체적인 임대 시세 데이터가 포함되어 있지 않아 분석이 어렵습니다. 다만, 주변의 근린생활시설 및 주거지 형태를 고려할 때, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 지하철 6호선 구산역을 통한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

4.2. 교육시설

* '상대보호구역'으로 지정되어 있으나, 최종적인 내용은 관할 교육청 확인이 필요합니다.

4.3. 주변 환경

* 주거 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

* 진수련 임차인은 대항력이 있어 인수 부담이 발생할 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 추정됩니다. 그러나 배당 결과에 따라 상황이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 배당표를 확인하여 최종 인수 금액을 파악해야 합니다.

5.2. 제시외 건물 (위반건축물)

* 무단 증축되어 위반건축물로 등재된 제시외 건물 18㎡가 매각에 포함됩니다. 이는 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있는 요인이므로, 매수 후 법규 준수 방안을 검토해야 합니다.

5.3. 토지거래허가구역

* 외국인, 또는 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역입니다. 매수인이 외국인이거나 향후 해당 규정의 영향을 받을 수 있는 경우, 추가적인 확인이 필요합니다.

5.4. 감정가와 시세의 차이

* 본건 감정가(380,000,000원)가 주변 최근 실거래가(최고 330,000,000원) 대비 높은 편입니다. 시세 대비 높은 입찰가는 부담으로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택으로, 지하철 6호선 구산역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주거지로서의 입지 조건은 양호합니다.

주요 고려 사항으로는 대항력 있는 임차인의 존재와 제시외 건물(위반건축물) 포함입니다. 대항력 있는 임차인의 경우, '인수 보증금 0원'으로 기재되어 있으나 배당 결과를 면밀히 확인하여 보증금 인수 여부를 최종 판단해야 합니다. 제시외 건물은 향후 행정적 문제가 발생할 수 있는 소지가 있습니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2019년)로 유지보수 부담이 적고 신축급의 장점을 가집니다.

* 구산역을 이용한 편리한 대중교통망과 잘 갖추어진 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되어 낙찰 시 소유권이 비교적 명확하게 이전될 가능성이 높습니다.

* '인수 보증금 0원' 표기는 보증금 인수 리스크를 최소화할 수 있는 긍정적 요인입니다. (단, 최종 확인 필요)

8. 예상 입찰가

* 감정가: 380,000,000원

* 본건 면적: 47.59㎡ (약 14

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.