나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3518 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 26-17 올림푸스 제7층 제702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"소나무어린이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(화곡역-지하철5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,(철근)콘크리트 평스라지붕 지하1층 지상8층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일: 2010.07.28.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택(8세대), 근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측 노폭 약 4M 내외, 북서측 노폭 약 3M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3518 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 26-17 올림푸스 제7층 제702호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

290,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.50㎡ (약 5.29평)

* 건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "소나무어린이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북동측 노폭 약 4M 내외, 북서측 노폭 약 3M 내외 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에관한허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

2.5. 주변 시설 및 개발 정보

최근 검색 결과에 따르면, 서울 강서구 화곡동 일대는 '휴먼타운 2.0' 개발 사업을 통해 개별 정비를 통한 주거 환경 개선이 예정되어 있습니다. 이 사업은 2027년 본격화될 계획으로, 도로 확장 및 공용 주차장 확보 등이 포함됩니다. 또한, 까치산역 인근에는 약 6,000가구 규모의 도심 공공주택 복합지구 조성이 추진되고 있으며, 이는 현재 추진 중인 도심복합사업 중 최대 규모입니다. 이러한 개발 사업들은 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설이 집중되어 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 과거 마곡지구 주민들의 민원에서 서남 물재생센터 등 기피 시설에 대한 우려가 제기된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을7 근저당권, 접수일자: 2022-06-20, 채권자: 케이드래곤대부주식회사, 권리금액: 200,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, "물건명세서 참고사항"의 '지상권개요' 부분이 공란으로, 지상권 존재 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 에스비자산관리대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사대명이십일 (2010-08-09)

* 소유권 이전: 김기훈 (2010-09-30, 매매)

* 근저당권: 케이드래곤대부주식회사 (2022-06-20, 200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 케이드래곤대부주식회사 (2022-06-20, 70,000,000원)

* 전세권설정: 에스비자산관리대부주식회사 (2022-06-20, 5,000,000원)

* 압류: 금천세무서장 (2026-01-21)

* 임의경매개시결정: 케이드래곤대부 (2026-02-19, 172,886,520원)

* 근저당권부채권근질권설정: 우리금융캐피탈주식회사 (2026-08-07, 200,000,000원)

* 등기부채권 총액: 275,000,000원

4. 상권분석

본건 소재지는 주택가가 밀집된 지역으로, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 대중교통망이 보통 수준으로 확보되어 있어 직장 접근성은 양호한 편입니다. 최근 주변 지역에서 재개발 및 도시 재생 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 이용 상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. "소나무어린이공원"이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있어, 매수인의 자격에 따른 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 권리: 임차인(에스비자산관리대부주식회사)은 보증금 500만원이 있으나 대항력이 없습니다. 해당 보증금은 매각 대금에서 우선 변제받게 되므로 인수 부담은 없습니다. 그러나 배당 신고일자, 확정일자, 전입일자 등 관련 정보가 미상으로, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 도로 접면: 북동측 노폭 약 4M, 북서측 노폭 약 3M의 도로에 접해 있어, 대형 차량 통행이나 주차 등 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 9천만원입니다. 주변에 주거 단지가 형성되어 있고, 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 또한, 최근 주변 지역 개발 사업 추진으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 건물은 2010년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 내부 설비도 갖추고 있습니다. 권리 관계는 복잡하지 않으나, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관련 세부 사항 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지 개선 가능성: 화곡동 일대의 '휴먼타운 2.0' 개발 및 도심 공공주택 복합지구 조성 사업 등은 향후 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2010년 사용 승인된 건물로, 노후화가 심하지 않아 즉각적인 대규모 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 현재 감정가가 2억 9천만원으로, 주변의 상대적으로 노후된 주택들의 매매가 추이를 고려했을 때(JSON 데이터 분석상, ㎡당 400~430만원대 거래 사례 확인), 본 건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보 JSON 분석 결과, 유사 지역의 다세대주택 거래 사례가 ㎡당 약 400만원에서 430만원 수준(2002년식, 1986년식 건물 기준)으로 나타났습니다 [JSON 데이터 분석]. 본 건물의 면적(59.80㎡)에 이 비율을 적용하면 약 2억 4천만원에서 2억 5천 7백만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본 건물의 사용 승인 연도가 2010년으로 비교적 최근이고, 감정가가 2억 9천만원임을 감안할 때, 이는 시장 가치가 감정가 수준으로 반영되었거나, 혹은 신축 연도 및 입지 조건 등으로 인해 더 높은 평가를 받고 있을 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 고려한 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.