나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3706 [1] 서울특별시 영등포구 문래동5가 20-10 미림에이클래스 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가에 소재하는 "서울영문초등학교"의 남서측에 위치 하며(본건 문래동5가 소재), 주위는 공장, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 일반차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(도림천역)이 소재 하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제3층 제305호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서, 공부상 "업무시설 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부 사항 : 서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 내부확인이 곤란한 상황으로 집합건축물대장(건축물 현황도)을 기준으로 도면을 작성하였으므로 실제 내부상황과 상이할 수 있으니 경매 참여시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동5가에 소재하며, 주변은 공장, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하고 있는 지역입니다. 인근에 "서울영문초등학교"가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 문래동 지역은 최근 문화 예술 공간과 상업 시설이 발달하며 활기를 띠고 있는 지역으로 분석됩니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 도림천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도림천역까지 도보 약 4분 거리입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3706 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO (안소연)

감정가: 208,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 안소연(안 )이 존재합니다.

임차인: 안소연 (안 )

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-12

확정일자: 2020-10-12

배당신고일자: 2026-04-22

대항력: 있음

비고:

3.3. 등기부 요약

소유권보존 등기가 2019년 8월 30일에 이루어졌으며, 이후 공유자 전원 지분 이전(매매)이 있었습니다. 말소기준권리는 2024년 3월 4일 동작세무서장의 압류입니다. 이후 과천시의 압류가 있었으며, 2026년 2월 19일 채권자 안소연의 강제경매 개시 결정이 등기되었습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 개요: 없음)

3.5. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-08-25.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 문래동5가 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 최근 문화예술 및 상업 시설이 발달하며 지역 가치가 상승하고 있는 추세입니다. 인근에 다양한 편의시설 및 상업시설이 위치하여 주거 및 업무 환경으로 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 도림천역이 소재하며, 세븐일레븐, GS25 등 편의점과 프랜차이즈 카페, 빵집 등이 도보 거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

본건 남서측에 "서울영문초등학교"가 위치하며, 영등포중학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인 안소연(안 )이 있으며, 보증금은 199,000,000원입니다. 채권자가 임차인 본인이므로 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 높으나, 배당 결과에 따라 인수되는 보증금이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 배당 절차 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 내부 확인 곤란

집합건축물대장(건축물 현황도)을 기준으로 작성되었기 때문에 실제 내부 상황과 다를 수 있으므로, 경매 참여 시 현장 조사를 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획 상 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축물 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래허가구역 등 다수의 도시계획 및 건축 관련 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 문래동에 위치한 오피스텔로, 도림천역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인이 채권자 본인이므로 보증금 회수 가능성이 높습니다. 다만, 명도 과정 및 배당 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 내부 확인이 어려운 점은 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다. 문래동 지역의 개발 잠재력과 역세권 입지를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 문래동 지역 개발 가치

문래동 일대는 최근 문화와 예술이 융합되는 복합문화공간 조성 및 상업 시설 확충으로 인한 지역 발전 잠재력이 높은 지역입니다.

8.2. 역세권 입지

도림천역(2호선)이 인근에 위치하여 서울 주요 업무 지구로의 접근성이 우수하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.3. 신축급 건물

2019년 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 가까워 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보에 따르면, 2023년 11월 1일에 본건과 동일한 건물(미림A클래스)의 25.14㎡ 면적, 2층 매물이 19,700만원에 직거래된 기록이 있습니다. 최근 인근 유사 오피스텔의 거래 사례를 볼 때, 문래동5가 지역의 오피스텔은 평당 1,300만원에서 4,100만원대까지 다양하게 거래되고 있습니다. 본건 건물의 준공 연도(2019년)와 면적(25.14㎡)을 고려할 때, 당시 거래가인 19,700만원은 시세의 기준점으로 활용 가능합니다. 현재 시점(2026년 9월)의 시장 동향을 감안하면, 소폭의 시세 변동은 있을 수 있으나, 제공된 2023년 시세가 유효한 참고 자료로 판단됩니다. 따라서 본 건의 현재 추정 시세는 20,000만원 ~ 21,000만원 수준으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인 안소연(안 )이 존재하며, 보증금은 199,000,000원입니다. 채권자 본인이 임차인이므로, 통상적으로 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 최종 배당 결과는 반드시 확인해야 합니다.

감정가는 208,000,000원이며, 추정 시세 범위는 200,000,000원 ~ 210,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금이 없다고 가정하고, 감정가 및 현재 시세를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

적정 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 205,000,000원

제안 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.