나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3790 [1] 서울특별시 구로구 궁동 190-2 이담채 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "수궁동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 하천구역(2016-05-26)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), ［추가기재사항］건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3790 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 190-2 이담채 제4층 제402호

건물명: 이담채

용도: 다세대주택

감정가: 288,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

건물면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2022년 (사용승인일: 2022-01-10)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층

총 세대수: 12세대 (다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점) 1개소 포함

외벽: 석재붙임마감 등

창호: 샷시창호 등

1.4. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 궁동 소재 "수궁동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

도로 접근성: 본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 출입이 가능합니다.

토지 형상: 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 교통 및 생활정보

교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

1.6. 권리분석

말소기준권리: 2023년 06월 28일 계양세무서장의 압류입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상 현재 지상권은 등기되어 있지 않습니다. 따라서 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김남희)

* 보증금: 344,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-05-30

* 확정일자: 2022-05-30

* 배당신고일자: 2024-06-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 주택임차권은 말소 처리되었음)

* 오정자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-31

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 김남희(주택도시보증공사)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 의미하나, 관련 내용을 최종 확인해야 합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

기타 제한사항: 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 하천구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

1.8. 상권 및 생활정보 분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

* 설화빌라나동: 46.29㎡ (약 14평), 2026년 7월 거래가 23,000만원 (1998년 건축)

* 윤성주택6동: 28.18㎡ (약 8.5평), 2026년 7월 거래가 13,000만원 (1993년 건축)

* 라이프타운: 47.72㎡ (약 14.4평), 2026년 7월 거래가 18,500만원 (2010년 건축)

본건 물건의 건물면적은 27.79㎡ (약 8.41평)으로, 윤성주택6동(28.18㎡)과 유사한 면적입니다. 유사 면적 매물의 최근 거래가는 13,000만원입니다.

다른 면적의 매물들도 18,500만원에서 23,000만원 수준으로 거래되었습니다.

본건의 감정가는 28,800만원으로, 비교 대상 물건들의 시세와 비교할 때 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(28,800만원)가 주변 유사 면적 및 규모의 다세대주택 시세(13,000만원~23,000만원) 대비 현저히 높습니다. 이는 입찰 시 주의해야 할 가장 큰 리스크 요인입니다.

HUG 인수조건: HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수인에게 유리하지만, 해당 조건의 정확한 이행 여부 및 서류 확인이 필수적입니다.

도시계획적 제한: 제2종일반주거지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

혐오시설 여부: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 외부 지도 서비스 검색은 제한되어 있으므로, 별도의 확인이 필요합니다.

1.10. 종합 의견

본건은 서울 구로구 궁동에 위치한 신축급(2022년 준공) 다세대주택 4층 402호입니다. 권리 분석상 인수할 만한 특별한 권리나 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 주변 생활 환경 및 교통은 보통 수준입니다. 그러나, 가장 큰 문제는 본건의 감정가가 주변 실제 거래 시세보다 매우 높게 책정되었다는 점입니다. 따라서 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 낙찰받지 못한다면 투자로서의 매력은 떨어질 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

2022년에 준공된 신축급 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

서울시 구로구라는 위치적 장점이 있습니다.

1.12. 예상 입찰가

주변 유사 면적(27.79㎡)의 최근 거래가(13,000만원)와 다른 매물들의 시세(18,500만원 ~ 23,000만원)를 고려할 때, 본건의 감정가(28,800만원)는 과도하게 높습니다.

최신 건축 연도(2022년)를 감안하더라도, 보수적으로 시장가치를 평가했을 때 13,000만원에서 18,000만원 수준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 경우 감정가의 50~60% 수준부터 경쟁을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 시세를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.