나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경45 [1] 서울특별시 금천구 가산동 687 대륭테크노타운21차 제2층 제202호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 독산역 서측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설, 오피스 텔, 소규모 근린생활시설, 아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 1호선 독산역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 복합판넬 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 공장 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 고가도로 등에, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 대로2류(폭 30m~35m), (2015-12-03) (서부간선지하도로)(접함), 도로(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역{가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별 시고시 제2015-255호){건축법}, 장애물제한표면구역(진입표면구역){공항시설법}, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발 194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군 사기지 및 군사시설 보호법}, 국가산업단지(2012-07-05){산업입지 및 개발에 관한 법률}, 산 업시설구역{산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, ( 한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구, 아파트, 연 립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매 참여시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

별도등기 있음: 1토지(을구 9번 지상권설정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경45 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 687 대륭테크노타운21차 제2층 제202호

용도: 지식산업센터 (공장)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

감정가: 210,000,000원

토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

건물면적: 44.14㎡ (약 13.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

건물 연면적 (대륭테크노타운21차 전체): 27467.28㎡ (약 8310.21평)

토지 면적 (대륭테크노타운21차 전체): 3809㎡ (약 1152.54평)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동, 독산역 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변에는 업무시설, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하여 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 교통:

* 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 북측 고가도로, 서측 및 남측 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도 등기 있음 (을구 9번 지상권 설정)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 아쿠아이앤씨, 이종필

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2013-09-25

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금은 본 경매 절차에서 인수되지 않는 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 해당 임차인과 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인 이종필은 이 으로 표기됩니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022-04-15 신한은행 근저당권 (184,440,000원)

* 총 등기부채권액: 197,386,492원

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 가산동은 서울디지털국가산업단지(G밸리) 내에 위치하여 IT, 지식서비스, 첨단산업 관련 기업들이 밀집해 있습니다.

* 가산디지털단지역과 독산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에 다수의 지식산업센터가 있어 관련 업종의 임대 수요가 풍부하며, 배후 주거 단지 및 오피스텔이 존재하여 근린생활시설 수요도 꾸준합니다.

* 패션 아울렛 등 대형 상업시설도 인근에 위치하여 유동 인구가 많습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 상업시설, 근린생활시설, 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등)이 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 녹지: 안양천이 인접해 있어 산책 등 여가 활동에 용이합니다.

* 문화: G밸리 일대는 첨단 산업단지이면서도 문화적 요소가 가미된 공간으로 조성되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 2013년부터 거주(사업)한 임차인이 존재하며 대항력이 있어, 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 소요될 가능성이 있습니다. 보증금 인수분은 없으나 원만한 협의가 중요합니다.

* 소멸되지 않는 지상권: 토지 등기부 을구 9번 지상권 설정은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 지상권의 내용, 범위, 존속 기간 등을 반드시 확인하여 향후 재산권 행사에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권 관련 권리 관계가 복잡할 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 광범위한 토지이용계획 및 제한사항: 본 물건 소재지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한, 장애물 제한 표면구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제가 적용됩니다. [땅이용계획 및 제한상태 항목 참조] 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 인근 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 서울디지털국가산업단지(G밸리)는 IT 및 첨단 산업 관련 기업들이 집적된 곳으로, 직접적으로 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 규제가 있는 점 참고 바랍니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울디지털국가산업단지 내 핵심 입지에 위치한 지식산업센터로, IT 및 첨단 산업 분야의 임대 수요가 꾸준한 지역입니다. 1호선 독산역 역세권이라는 교통의 이점과 주변 상업시설과의 연계성도 뛰어나 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 소멸되지 않는 지상권 설정이라는 권리 관계는 명확히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 명도 계획 및 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 채권 관련 세부 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 풍부한 임대 수요: 서울디지털국가산업단지 내 IT 및 첨단 산업 기업 집적으로 인한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 우수한 교통 여건: 1호선 독산역 역세권으로 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나며, 차량 이용 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승: G밸리는 지속적으로 첨단 산업 클러스터로 발전하고 있으며, 향후 임대료 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 210,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무는 없으며, 별도 등기인 지상권은 인수해야 합니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 감정가 외에 명도 비용, 지상권 인수 비용, 수리비, 공실 기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 시점의 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 통상적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 80~90% 수준에서 치열한 경쟁이 예상되나, 개별 물건의 특성, 권리 관계의 복잡성, 명도 가능성 등에 따라 낙찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서, 명도 및 권리 관계 제반 비용을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.