나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502443 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 66-40 온누리휴그린 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 미추홀구 숭의동 소재 '제물포역' 남서측 인근에 위치하는 ""온누리휴그린""
제6층 제01호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 학교 및 기반 상업시설 등이 소
재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(제물포역)이 소재하는 등
제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층건중 제6층 제601호로서,
외벽 : 타일 및 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

위반건축물이 확인됨(2026. 7. 2.자 감정인에 대한 사실조회회신 및 2026. 7. 13.자 인천광역시 미추홀구 사실조회서 각 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경502443 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 66-40 온누리휴그린 6층601호

용도: 다세대주택

토지면적: 15.19㎡ (약 4.60평)

토지지분: 15.186196273291925㎡ (약 4.60평)

건물면적: 34.67㎡ (약 10.49평)

건물지분: 34.67㎡ (약 10.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 109,000,000원

2. 입지조건

2줄 띄우기

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '제물포역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중ㆍ소규모 공동주택, 학교 및 기반 상업시설 등이 소재하는 지역입니다. 본 건은 사다리형 토지를 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(제물포역)이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건 남동측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

2줄 띄우기

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리(갑7: 인천지방법원 강제경매개시결정, 접수일자 2025-01-13)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

본 건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (다만, 물건명세서에 을구 순위3번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 한국주택금융공사(양도인: 김 )의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 인수 보증금은 0원입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사(임차인 김 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-21

확정일자: 2022-01-24

배당신고일자: 2023-08-29

대항력: 없음

비고: 주택임차권등기 말소 대상이며, 보증금 100,000,000원은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

2줄 띄우기

4.1. 주변 건물 거래 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 시기에 거래된 다세대주택들의 가격대는 다양하게 나타납니다.

* 2026년 5월 7일, 인천 부평구 숭의동 248-164번지 소재 신영아트빌(건축년도 2003년, 전용면적 61.48㎡)이 63,700,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 103.6만원)

* 2026년 5월 6일, 인천 미추홀구 숭의동 2-39번지 소재 동은히딩크빌(건축년도 2002년, 전용면적 34.39㎡)이 72,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 209.4만원)

* 2026년 5월 4일, 인천 미추홀구 숭의동 248-224번지 소재 숭의빌라(건축년도 2002년, 전용면적 50.98㎡)가 36,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 70.6만원)

4.2. 가격 비교 분석

본 건의 건물면적은 34.67㎡ (약 10.49평)이며, 감정가는 109,000,000원입니다. 가장 유사한 면적인 동은히딩크빌(34.39㎡)이 72,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 동은히딩크빌의 평당 거래가(약 209.4만원)를 기준으로 환산 시, 본 건의 예상 시세는 약 72,470,000원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

2줄 띄우기

5.1. 건물 내부 설비

본 건물은 상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

제공된 정보와 부동산 목록에 기반하여 주변 편의시설, 학교, 상업시설 등이 소재하는 지역으로 파악됩니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 직접적인 혐오시설 유무 확인 결과는 제공된 정보만으로는 알 수 없으며, 해당 정보에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

6.1. 위반건축물

본 건에서 위반건축물이 확인되었습니다(2026. 7. 2.자 감정인에 대한 사실조회회신 및 2026. 7. 13.자 인천광역시 미추홀구 사실조회서 참조). 이는 향후 건물 사용, 거래, 또는 재건축 등에 있어 제약을 발생시키거나 추가 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. HF 인수조건 변경

본 건은 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다. 이는 금융 관련 조건의 변경 사항이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 상세한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

2줄 띄우기

본 건은 제물포역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 편의시설이 갖추어진 다세대주택입니다. 그러나 위반건축물 확인이라는 중대한 하자가 존재하며, 감정가와 비교 시 최근 거래된 유사 물건의 시세가 낮은 점 또한 고려해야 합니다. 임차인의 대항력은 없으며 보증금도 인수되지 않아 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 제물포역 인근 역세권 입지

* 주변 개발 가능성 및 상업/주거 혼합 지역

* (잠재적) 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

2줄 띄우기

현 시세 분석 및 제공된 정보를 토대로, 본 건의 예상 입찰가는 80,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가(109,000,000원) 대비 약 73.4% 수준이며, 유사 면적의 최근 거래가(72,000,000원)를 고려한 금액입니다. 다만, 본 건의 위반건축물 존재로 인해 추가적인 하자 보수 비용, 건축 관련 벌금, 또는 향후 건물 활용 제약 가능성을 감안하여 보수적으로 산정한 가격입니다. 입찰 전 위반건축물에 대한 정확한 상태 및 처리 방안, 그리고 HF 인수조건 변경에 대한 상세 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.