나이스옥션 법원경매 부천 2023타경39289 [1] 경기도 부천시 심곡동 464-23 그라하씨티 5층508호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2023.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동 소재 "부천 심곡동우체국" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주상복합, 공동주택, 숙박시설, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 전철역(부천역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층-지상9층 건물 내 제5층 제508호로서
- 외벽 : 외장석재타일 붙임, 페인팅 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 토지를 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 현황 공동주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지 남측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 과밀억제권역 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2023타경39289 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 심곡동 464-23 그라하씨티 5층 508호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

* 건물면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재.

* 주의사항: 임차권자가 배당절차에서 임대차보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 주택임차권등기는 말소되지 않으며, 그 잔액은 매수인이 인수함.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 심곡동 소재 "부천 심곡동우체국" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 주상복합, 공동주택, 숙박시설, 상가점포 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 이용: 완경사 지대를 자체 지반 대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지 위에 건축되었으며, 현황 공동주택 등 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 대상 토지 남측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부등본 요약:

* 소유권: 유은경(갑4, 2019-09-20) → 이영도(갑5, 2021-10-22)

* 주택임차권: 전병철(을3, 2022-11-08, 140,000,000원). 전입일자 2021-10-22, 확정일자 2021-10-07. 대항력 있음. 말소기준권리(갑7, 압류)보다 선순위입니다.

* 기타 권리: 압류(도봉세무서장, 갑7, 2023-01-31), 강제경매(주택도시보증공사, 갑9, 2023-06-20), 압류(부천시, 갑10, 2023-07-14) 등이 존재합니다.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 도봉세무서장의 압류 (갑7, 2023-01-31)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (전병철).

* 임차인 현황:

* 임차인: 전병철 (전 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-22

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2022-11-08

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 이는 배당표상의 정보이며, '주의사항'에 명시된 대로 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 따라서 실제 인수 보증금은 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 임차인 보증금 140,000,000원의 전액 배당 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 심곡동 일대는 주상복합, 공동주택, 숙박시설, 상가점포 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 지하철 1호선 부천역이 인접해 있어 유동인구 및 소비 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 도시형생활주택 용도로, 1~2인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층-지상 9층 건물 내 제5층 제508호입니다.

* 내부 상태: 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 면적: 전용면적 21.56㎡ (약 6.52평)입니다.

* 주변 시설: 부천역 상업지구와 가까워 은행, 병원, 쇼핑몰, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원이 감정가 134,000,000원보다 높다는 점입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간 격차: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(31.01㎡)의 물건이 83,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(21.56㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 58,000,000원 수준으로, 감정가(134,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 기대가 어렵거나, 시세 하락 위험이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 현장 조사 미흡: 현장 조사 시 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조 확인이 이루어지지 않았습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 부천시 심곡동, 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로 교통 및 생활 편의성은 우수합니다.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(140,000,000원)이 감정가(134,000,000원)를 초과하며, 배당에서 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 존재합니다.

* 또한, 주변 시세가 감정가 대비 현저히 낮게 형성되어 있어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

* 부동산 강제 경매 절차로 진행되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(임차권)를 면밀히 분석하고 인수 시 발생할 수 있는 추가 비용까지 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 인근으로 교통이 편리하고 상업시설 이용이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2012-2013년에 준공되어 건축 연식이 오래되지 않았습니다.

* 잠재적 임대 수익: 1~2인 가구를 대상으로 한 도시형생활주택으로, 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 임차인 관련 리스크 해결 필요)

9. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(140,000,000원)이 감정가(134,000,000원)를 초과하는 상황입니다. '주의사항'에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(31.01㎡)의 물건이 83,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(21.56㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 58,000,000원 수준입니다.

* '인수 보증금 합계' 정보는 0원으로 기재되어 있으나, '주의사항'의 내용을 고려할 때 임차인 보증금 전액 배당 가능 여부를 반드시 확인하고, 배당받지 못할 경우 인수되는 금액을 총 투자 비용에 합산해야 합니다.

* 시장 추정가(약 58,000,000원)와 감정가(134,000,000원) 간의 상당한 격차, 그리고 임차인 보증금 인수 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 따라서, 시장 추정치와 감정가를 절충하고, 리스크를 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.