나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4851 [2] 경기도 파주시 문발동 639-2 4층402호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 ""롯데아울렛"" 북측 인근 ""파주출판문화정보 국가산업
단지"" 내에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역
으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제1층 제101호, 제4층 제402호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설이며 현황 음식점(better protein)입니다.

기호 2 : 공장(지식산업센터)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로3류(폭 8m 미만)(파주출판문화정보 국가
산업단지), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사
기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구
역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2013-02-26)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 집행관 작성 부동산의 현황 및 점유관계 조사서에 의하면 건물4층 중 402호와 403호는 호실이 구분되어 있지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 문발동 639-2, 4층 402호에 위치한 지식산업센터(공장)입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경4851 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 219,000,000원입니다.

토지 면적은 39.44㎡(약 11.93평)이며, 건물 면적은 57.76㎡(약 17.47평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며 공동담보로 진행됩니다.

주의사항으로, 집행관 조사서에 따르면 건물 4층 중 402호와 403호는 호실 구분이 명확하지 않은 상태입니다.

1.1. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물입니다.

건축물대장상 본건 402호의 주요 용도는 공장이며, 건물의 전체 주용도 역시 공장입니다.

감정평가서상 본건의 이용 상태는 제2종근린생활시설(음식점 better protein) 또는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 사용승인일은 2015년 8월 26일입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 문발동 소재 "롯데아울렛" 북측 인근 "파주출판문화정보 국가산업단지" 내에 위치합니다.

주변은 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 공업단지의 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접지와 비교하여 등고평탄한 가장형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

본 건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역에 해당합니다.

(한강) 폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2021년 7월 30일 접수된 하나은행의 근저당(채권최고액 936,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 2,224,000,614원입니다.

인수되는 권리

본 건의 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 부담 또는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: (주)알디메딕(김윤기)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업자등록일: 2022-08-04

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 (주)알디메딕은 사업자등록일은 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 5,000,000원에 대한 배당 가능성이 있으나, 최선순위 채권액이 높아 배당을 받지 못할 가능성도 있습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하며, 해당 산업단지는 다양한 지식산업센터와 관련 기업들이 입주해 있는 지역입니다.

인근에 롯데아울렛이 있어 상업 시설 이용이 편리합니다.

감정평가서에 따르면, 본 건물 일부(또는 전체)는 현재 'better protein'이라는 상호의 음식점으로 운영되고 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 롯데아울렛을 통해 쇼핑 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 호실 구분 문제: 402호와 403호의 호실 구분이 명확하지 않아, 내부 사용 및 관리에 있어 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 감정평가서상 현황은 제2종근린생활시설(음식점)일 수 있어, 추후 법규 위반 등에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강) 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 소액의 보증금 회수 가능성은 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터(공장)로, 산업단지의 개발 계획과 연계한 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

인근 롯데아울렛 등의 편의시설 접근성이 좋으며, 교통 또한 보통 수준입니다.

권리관계는 매우 양호하여 인수되는 권리가 없을 것으로 보입니다.

다만, 402호와 403호의 호실 구분 문제, 등록 용도와 실제 이용 상태의 차이 가능성, 지역 내 개발 제한 사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내 핵심 입지: 산업단지 개발 및 활성화에 따른 수혜 기대.

* 지역 개발 잠재력: 경기 서북부 지역의 지속적인 개발에 따른 가치 상승 가능성.

* 신규 시설 공급 제한 시 임대 수요 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 219,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 시세, 본 물건의 현재 임대 가능성, 잠재적 리스크 요인에 따른 가치 하락 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.