나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56612 [1] 부산광역시 동구 범일동 825-7 두산위브포세이돈2 2층103-204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동구 범일동 소재 ‘부산진성공원’ 동측 인근에 위치하는 구분
건물(아파트)인 두산위브포세이돈2 103동 2층 204호(통칭: 48평형, 동향)로서 4개동,
690세대로 구성되어 있으며, 주변은 각종 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있으
며, 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철이 소재하여 도보로
약 10분정도 소요되여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 중 2층으로서(신측/사용승인일자:
2006,12.29)
외벽: 몰탈위 페인트 마감 및 일부 석재 붙임,
창호: 페창이며,
내벽: 벽지마감,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔용지)
및 근린생활 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 북측, 남측으로 광대 및 노폭 약 8미터, 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역<58미터 이하>
역사문화환경보존지역, 종점경관관리지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내벽, 마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

현황 103동. 비준가격(통칭 : 48평형)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경56612 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 부산광역시 동구 범일동 825-7 두산위브포세이돈2 2층 103-204호

* 용도: 오피스텔 (공동주택(아파트)으로 이용 중)

* 토지면적: 21.01㎡ (약 6.35평)

* 토지지분: 21.01㎡ (약 6.35평)

* 건물면적: 127.05㎡ (약 38.43평)

* 건물지분: 127.05㎡ (약 38.43평)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 중 2층

* 사용승인일자: 2006년 12월 29일

1.3. 평가 정보

* 감정가: 603,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상물건은 부산광역시 동구 범일동 소재 ‘부산진성공원’ 동측 인근에 위치함.

* 4개동, 690세대로 구성된 두산위브포세이돈2 단지 내에 소재함.

* 주변은 각종 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 제반 차량 출입이 가능함.

* 인근에 시내버스 정류장 및 지하철이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임. (지하철 도보 약 10분 소요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 두산산업개발주식회사 (2007.01.31)

* 소유권이전: 이명재 (2010.01.29, 매매 292,380,000원)

* 근저당권: 의령농업협동조합 (2014.08.14, 319,200,000원)

* 근저당권: 페퍼저축은행 (2021.10.05, 284,400,000원)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2024.05.23, 25,831,944원)

* 가압류: 신한카드 (2024.05.24, 16,246,687원)

* 임의경매개시결정: 에스비아이저축은행 (2024.05.24, 242,493,055원)

* 등기부채권 총액: 645,678,631원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 의령농업협동조합 근저당권 (2014.08.14)

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보상 없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 임대 여부, 임대료, 보증금 등 상세 내역은 조사하지 못함. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 경매 진행 시 추가 확인 요망.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 토지 이용 현황

* 건물은 아파트, 업무시설(오피스텔용지), 근린생활시설 등 복합 용도로 이용 중인 토지 위에 건축됨.

* 건축물대장 상 주요 용도는 제1종근린생활시설이나, 실제 이용 상태는 공동주택(아파트)임.

4.2. 주변 상권 특성

* 주변에 각종 근린생활시설 및 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 단지 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높음.

* 주거 밀집 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편임.

5.2. 인접 공공시설

* 부산진성공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

* '중복사건', '특수물건정보: 중복사건'으로 기재되어 있어 경매 진행 과정이나 권리 관계에 특별한 사항이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

6.2. 임대차 현황 관련 주의사항

* 현황 조사 시 임대차 관계 확인이 제한적이었음. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 승계 여부 등 상세 내용 파악이 필수적임. (인수 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 미확인 부분에 대한 주의 필요)

6.3. 현장 조사 제한 사항

* 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 등 상세 내부 상태 조사에 한계가 있었음.

7. 종합 의견

부산 동구 범일동에 위치한 두산위브포세이돈2 아파트/오피스텔 물건으로, 주변 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 2006년식 건물로 연식이 있으나, 47층 고층 단지의 일부입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 하에 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, '중복사건' 표기 및 임대차 관계 미확인 등 경매 절차 및 현황 파악에 있어 추가적인 주의가 요구됩니다. 건물 면적 127.05㎡(약 38.43평)에 대한 감정가는 6억 3천만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산진성공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경.

* 지하철 및 버스 정류장 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 113㎡, 34평형)의 두산위브포세이돈2 오피스텔이 2024년 6월 8일 300,000,000원, 2025년 4월 2일 285,000,000원, 2026년 5월 14일 260,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 면적은 127.05㎡(약 38.43평)으로, 비교 대상 물건들(약 113㎡, 34.17평)보다 크기가 더 큽니다. (본건은 '48평형'으로 통칭).

이를 고려하여 평당 단가로 환산 시, 비교 대상 물건들의 평균 거래 단가(약 76만 원 ~ 88만 원/평)를 적용하면 본건(약 38.43평)의 시세는 대략 292,000,000원 ~ 337,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

감정가 603,000,000원은 현재 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

'중복사건' 및 '임대차 정보 미확인' 등의 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 범위와 물건의 크기, 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 300,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.