나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101790 [4] 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류의 공동주택, 근린생활시설, 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 다소 근거리에 부산지하철1호선 하단역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 14층 건내 3층 301호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2018.01.18.)
외벽: 몰탈위페인팅 및 일부 대리석붙임 마감 등.
내벽: 벽지마감 등.
창호: 샷시창의 구조 임.

이용상태

기호 1~2는 집합건축물대장 상 공동주택(도시형생활주택) 이며
기호 3~4는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차타워 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 6미터 폭 내외의 포장도로와 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부산서부지원 2025타경101790 (4)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 12층1202호

건물 용도: 오피스텔

감정평가액: 205,000,000원

토지 면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

건물 면적: 76.90㎡ (약 23.26평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 건축물 현황

건물명: 남영아트펠리체

건축물 사용승인일: 2018년 01월 18일

총 층수: 14층 (본건은 12층 1202호)

구조: 철근 콘크리트조

외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 대리석 붙임 마감 등

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샷시창 구조

건축물대장상 용도: 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, 하단중학교 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위는 유사한 공동주택, 근린생활시설, 상가 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 다소 거리에 부산 지하철 1호선 하단역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 2022년 05월 24일 접수된 근저당권 (채권자: 강혜, 채권최고액: 40,000,000원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 6번 주택임차권 (임차인: 윤지용, 보증금: 210,000,000원, 전입일자: 2022.04.28, 확정일자: 2022.04.07). 해당 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박은희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-30

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 윤지용

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-28

확정일자: 2022-04-07

배당신고일자: 2024-05-02

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로 보증금 210,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 사하구 하단동 지역은 부산지하철 1호선 하단역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 발달한 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 상가 등이 밀집해 있으며, 대형 복합 쇼핑몰인 아트몰링 하단점 등이 위치하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 부산지하철 1호선 하단역이 인근에 위치하여 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 아트몰링 하단점, 노브랜드 부산아트몰링점 등 쇼핑 시설이 가깝게 있으며, 하단중학교 등 교육시설도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤지용의 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가(205,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물 용도

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있어, 향후 주거용으로 사용 시 용도 변경 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설(하수처리장, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있거나 우려할 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 하단 유수지 관련 환경 개선 공사가 있었던 점으로 보아, 생활환경 변화 가능성은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 남영아트펠리체 오피스텔은 부산 사하구 하단역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 물건입니다. 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 감정가 대비 인수 보증금액이 높아, 시장 가치 재평가 및 잠재적 리스크를 면밀히 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산 지하철 1호선 하단역이 인접하여 교통이 편리하며, 부산의 주요 상업 및 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

8.2. 지역 개발 가능성

하단역 주변은 사상-하단 경전철 건설 등 지역 개발 호재가 있어 향후 미래가치가 기대될 수 있습니다.

8.3. 신축급 건물

2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 실질적인 총 매입 비용은 입찰가에 보증금을 더한 금액이 됩니다.

최근 주변 오피스텔 시세를 고려할 때, 본건의 실제 시장가치는 약 230,000,000원에서 260,000,000원 사이로 추정됩니다.

이를 바탕으로, 인수되는 보증금(210,000,000원)을 제외한 매수인의 총 부담액을 시장가치 범위 내에서, 투자 수익률을 고려하여 산정합니다. 만약 총 매입 비용을 약 240,000,000원으로 목표한다면,

예상 입찰가 = 목표 총 매입 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 240,000,000원 - 210,000,000원 = 30,000,000원

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 30,000,000원으로 산정할 수 있습니다. 단, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있으며, 인수되는 보증금으로 인해 낙찰 후 상당한 추가 자금이 필요함을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.