나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101790 [3] 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류의 공동주택, 근린생활시설, 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 다소 근거리에 부산지하철1호선 하단역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 14층 건내 3층 301호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2018.01.18.)
외벽: 몰탈위페인팅 및 일부 대리석붙임 마감 등.
내벽: 벽지마감 등.
창호: 샷시창의 구조 임.

이용상태

기호 1~2는 집합건축물대장 상 공동주택(도시형생활주택) 이며
기호 3~4는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차타워 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 6미터 폭 내외의 포장도로와 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산서부지원 2025타경101790 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 10층1002호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

토지지분: 18.97751210198883㎡ (약 5.74평)

건물면적: 76.90㎡ (약 23.26평)

건물지분: 76.9033㎡ (약 23.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 유사한 공동주택, 근린생활시설, 점포 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

또한, 다소 근거리에 부산지하철 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 14층 건물로, 2018년 1월 18일에 사용승인되었습니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 대리석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

건물은 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 주차시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을9 근저당권 (2022-05-24, 강혜, 40,000,000원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을10 주택임차권 (김태완).

- 임차인: 김태완

- 보증금: 210,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-04-29

- 확정일자: 2022-04-17

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 210,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기부요약 을10, 물건명세서 참고사항)

3.2. 임차인 현황

* 김태완

- 보증금: 210,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-04-29

- 확정일자: 2022-04-17

- 배당신고일자: 2024-05-08

- 대항력: 있음

- 비고: 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수해야 할 보증금이 있습니다.

* 안은영

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2024-09-09

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력이 없어 명도 시 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

3.3. 권리 분석 요약

선순위 근저당권보다 앞서는 임차권(김태완)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 가지고 있습니다.

해당 임차인의 보증금 210,000,000원은 배당으로 모두 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 인수 보증금을 고려한 금액으로 접근해야 합니다.

인수 보증금 합계: 210,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 주거 및 상업시설이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 공동주택, 근린생활시설, 점포 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

하단역(지하철 1호선)과 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 잠재적 임차인 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

4.3. 잠재적 임차 수요

오피스텔 용도에 따라 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설 및 교통의 이점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 상업 시설 및 편의점이 분포하여 생활 편의성이 좋습니다.

금융기관, 병원 등 다양한 생활 지원 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 하단중학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (지도 검색 결과)

부산 사하구 하단동 888-9번지 일대는 주거 및 상업시설이 밀집된 지역으로, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

김태완 임차인의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점은 가장 큰 리스크입니다.

인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 보증금 부담액을 정확히 파악하고 투자 결정을 내려야 합니다.

6.2. 오피스텔/업무시설 용도

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있어, 주거용으로 사용 시 주택임대사업자 등록 등 관련 규정 확인이 필요할 수 있습니다.

또한, 실제 이용 상태와 공부상의 용도가 다를 경우 행정적인 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. (다만, 본건의 경우 공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

6.3. 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 시세 및 임대 수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 오피스텔로, 하단역 인근의 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다.

해당 보증금액이 감정평가액을 초과하므로, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

건축물 용도 상 오피스텔로서의 활용 가능성이 있지만, 인수 보증금 부담을 충분히 상쇄할 수 있는 시세 및 향후 임대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권 오피스텔로 양호한 교통 및 생활 편의성 확보

* 주변 상권 발달로 인한 잠재적 임대 수요 존재

* 최근 준공된 신축급 건물 (2018년 준공)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원입니다.

하지만, 인수해야 하는 임차인의 보증금이 210,000,000원으로 감정가를 초과하는 상황입니다.

따라서, 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총 금액은 낙찰가 + (210,000,000원 - 배당받는 금액)이 될 것입니다.

현 시세 조사를 통해 유사 면적/위치의 오피스텔 시세는 2억 2천만 원 ~ 2억 5천만 원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금 210,000,000원을 고려했을 때, 최소한 해당 금액 이상으로 입찰해야 추가적인 손실을 막을 수 있습니다.

따라서, 안정적인 투자를 위해서는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

실제 배당 절차를 통해 임차인이 얼마를 배당받는지 확인하는 것이 중요하며, 배당 후 잔액이 클수록 매수인의 부담이 커집니다.

이는 법원 배당표 공고 후 최종적으로 확정될 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.