나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101790 [2] 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류의 공동주택, 근린생활시설, 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 다소 근거리에 부산지하철1호선 하단역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 14층 건내 3층 301호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2018.01.18.)
외벽: 몰탈위페인팅 및 일부 대리석붙임 마감 등.
내벽: 벽지마감 등.
창호: 샷시창의 구조 임.

이용상태

기호 1~2는 집합건축물대장 상 공동주택(도시형생활주택) 이며
기호 3~4는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차타워 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 6미터 폭 내외의 포장도로와 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101790 (2) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 소재지 및 현황

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 5층502호

* 건물명: 남영아트펠리체

* 사용승인일: 2018년 01월 18일

* 건물 구조: 철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 14층 건물 중 5층 502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 173,000,000원

* 토지 면적: 13.83㎡ (약 4.18평)

* 건물 면적: 56.03㎡ (약 16.95평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 공동주택, 근린생활시설, 점포 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 다소 근거리에 부산지하철 1호선 하단역이 소재하여 전반적인 교통 환경은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하며, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4. 압류 (수영세무서장, 2025-08-11 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 김세운)

* 임대차보증금: 200,000,000원

* 전입일자: 2022년 02월 14일

* 확정일자: 2022년 01월 20일

* 배당신고일자: 2024년 02월 20일

* 대항력: 있음

* 물건명세서 상, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소 대상 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 김세운) - 인수되는 권리이므로 경매 절차상 말소 대상이 아니지만, 순서상 을구 3번으로 기재되어 있습니다.

* 갑4. 압류 (수영세무서장)

* 갑5. 강제경매 (한국주택금융공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강종선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-10

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이나, '0원'으로 기재되어 있어 잠재적 인수 금액은 없어 보입니다. 다만, '대항력 있음' 표기로 인해 세부적인 권리관계 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김세운

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-20

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금이 있을 가능성이 높은 임차인입니다. (상기 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 참조)

* 인수 보증금 합계 (보고서상): 0원 (단, 김세운 임차인의 경우 잔액 인수 가능성이 있음)

1.4. 상권분석

* 건축물 정보: 본 건물(남영아트펠리체)은 2018년에 사용승인된 14층 규모의 집합건물로, 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재된 복합건물입니다. 본 건은 도시형생활주택으로 분류됩니다.

* 주변 시세 (참고):

* 최근 2026년 3월 거래된 인근 다세대주택(디에스하우스, 46.69㎡)이 16,000만원(1.6억원)에 거래되었습니다.

* 같은 달 거래된 다른 다세대주택(크라운9, 46.01㎡)은 14,400만원(1.44억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 하단시티빌(88-0)은 20,000만원(2억원)에 거래되었으나, 면적(73.59㎡) 및 건축연도(2001년)가 차이가 있습니다.

* 건물 내외의 일반적인 환경 및 교통 여건이 양호하여 주거 및 상업 시설로서의 기본적인 가치를 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 하단동 지역은 부산지하철 1호선 하단역을 중심으로 상업 및 주거 지역이 발달해 있어, 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건축물 설비: 건물에는 급배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 김세운 임차인의 보증금 200,000,000원에 대해 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 건 경매에서 가장 중요하게 고려해야 할 리스크입니다.

* 임차인 강종선 관련 불확실성: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 강종선 또한 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 숨겨진 채권이나 추가적인 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 복합 용도의 건물: 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 있는 건물로, 관리 규약이나 이용상 일부 혼선이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동의 역세권 인근에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 신축 연식(2018년)이 비교적 짧고 건물 내 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 김세운의 보증금 2억원 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 강종선에 대한 추가 확인도 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산지하철 1호선 하단역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 지역 개발 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년에 사용승인되어 건물 노후도가 낮아 주거 상품으로서의 가치가 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 인수해야 할 보증금 리스크를 감안하더라도, 향후 시세 상승 여력이 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 최근 실거래가 (참고): 유사 면적의 인근 다세대주택이 14,400만원 ~ 16,000만원 수준에서 거래되었습니다. 본 물건의 면적(56.03㎡)과 신축 연식(2018년)을 고려할 때, 잠재적 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 200,000,000원 (김세운 임차인)

* 예상 입찰가 산정:

본 물건은 2억원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크를 가지고 있습니다. 따라서 낙찰가와 인수 보증금의 합계액이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

시장 가치(약 180,000,000원)에서 인수 보증금(200,000,000원)을 제외하면 마이너스 금액이 되므로, 이는 낙찰가 자체를 시장 가치보다 현저히 낮게 책정해야 함을 의미합니다.

매우 보수적인 관점에서, 잠재적 인수 보증금 2억원을 고려하여 총 취득 비용이 약 2억 5천만원을 넘지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정할 경우,

예상 입찰가: 50,000,000원

* 총 예상 취득 비용: 낙찰가(50,000,000원) + 인수 보증금(200,000,000원) = 250,000,000원.

이는 추정 시장 가치인 180,000,000원 ~ 200,000,000원을 초과하므로, 본 물건은 입찰 시 상당한 손실이 발생할 수 있는 고위험 물건입니다. 따라서 본 입찰가는 매우 공격적인 제안이며, 실제 투자 시에는 더욱 신중한 분석과 함께 법률 전문가와 상의하시기를 강력히 권고합니다.

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 제시된 정보와 일반적인 시장 분석에 근거한 추정치이며, 실제 경매 시세, 입찰 경쟁률, 물건의 숨겨진 하자에 따라 달라질 수 있습니다. 인수해야 하는 임차인 보증금 2억원은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담해야 하는 금액이므로, 총 취득 비용을 반드시 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.