나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101710 [4] 부산광역시 사하구 하단동 870-110 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하는
구분건물(현지호칭:청화빌) 3층 301호외 7개호로서, 부근은 공동주택,오피스텔,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 하단역이
소재하여 대중교통사정은 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 3층 301호 외 7개호로서
외부 ; 치장석재 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

기호(1~3)은 오피스텔(주거용), 기호(4~8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 도로(접합).
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101710 (4)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-110 5층 501호 (신주소: 부산광역시 사하구 동매로19번길 5)

용도: 다세대주택

감정가: 82,400,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.32㎡ (약 3.12평)

토지지분: 10.32㎡ (약 3.12평)

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물지분: 29.78㎡ (약 9.01평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 건물 상세 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

층수: 5층 (총 9층 건물)

사용승인일: 2014년 12월 3일

주요 용도: 공동주택 (본건은 다세대주택으로 이용 중)

부속 설비: 급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치한 구분건물(현지 호칭: 청화빌) 5층 501호입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 하단역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물은 동측으로 폭 약 6m 도로에 접해 있으며, 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형으로 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

준주거지역으로 지정되어 있으며, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 역사문화환경보존지역(2020-02-05)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 17일 접수된 초량4동새마을금고의 가압류(갑2)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한 (한국토지주택공사)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 6월 27일

확정일자: 2019년 6월 28일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 을구 1번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 85,000,000원)이 등기되어 있습니다. 물건명세서에 따르면, 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 명세서 내용을 반드시 확인하시어 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 171,475,595원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

건물은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있으며, 주거 및 상업 활동이 공존하는 복합 상권의 특징을 보입니다.

4.2. 인근 편의시설

하단초등학교가 인근에 있으며, 역세권(하단역)이라는 점에서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

도시철도 1호선 하단역을 통한 시내 접근성이 우수하며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 내에는 승강기, 도시가스, 상하수도 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

가장 중요한 리스크 요인으로, 임차인의 보증금 85,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 속해 있어, 향후 건축 또는 리모델링 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.3. 내부 조사 불가

이해관계인 부재로 인해 건물 내부 마감재 등 상세 조사가 이루어지지 못했습니다.

6.4. 주변 환경

초등학교 인근으로 주거 환경은 양호하나, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하여 소음 등 상가 이용으로 인한 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산서부지원 2025타경101710호로 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 85,000,000원의 일부 또는 전부를 매수인이 인수할 가능성이 있는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 입지 면에서는 부산 지하철 1호선 하단역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역에 위치합니다. 건물 자체는 일반적인 주거용 설비를 갖춘 철근콘크리트 구조입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산 지하철 1호선 하단역과의 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

8.2. 형식적 경매의 기회

청산 목적의 형식적 경매는 일반 경매와는 다른 절차적 특성을 가질 수 있으며, 이를 잘 이해하고 접근한다면 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 주거 및 상업 복합 지역

주변에 다양한 편의시설과 주거단지가 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 보증금 인수 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다. 감정가 82,400,000원 대비 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원 존재는 매수인이 실질적으로 인수해야 할 금액이 감정가를 상회할 가능성을 시사합니다.

이에 따라, 보증금 인수 가능성을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현재 파악된 주변 시세(2026년 3월-4월 매매가 기준, 46.01㎡~73.59㎡ 규모의 다세대주택이 1억 4천4백만 원 ~ 2억 원)를 고려할 때, 본건 29.78㎡(약 9.01평)의 규모와 연식, 그리고 가장 큰 위험 요인인 임차인 보증금 승계 가능성을 종합적으로 반영하여, 감정가보다 할인된 금액으로 입찰가를 제시합니다.

제시된 정보를 바탕으로, 현 시세 및 위험 요인을 고려했을 때 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원 수준으로 제안합니다.

만약 본건을 70,000,000원에 낙찰받고 임차 보증금 85,000,000원을 모두 인수하게 된다면, 총 취득 비용은 155,000,000원이 됩니다. 따라서 입찰 시에는 이 총 취득 비용이 적정 가치인지 반드시 추가 검토해야 합니다.

* 본건 소재지 주변에서 특별히 위험하거나 혐오스러운 시설은 예비 조사 결과 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.