나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101710 [7] 부산광역시 사하구 하단동 870-110 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하는
구분건물(현지호칭:청화빌) 3층 301호외 7개호로서, 부근은 공동주택,오피스텔,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 하단역이
소재하여 대중교통사정은 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 3층 301호 외 7개호로서
외부 ; 치장석재 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

기호(1~3)은 오피스텔(주거용), 기호(4~8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 도로(접합).
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2025타경101710 (7)

소재지

부산광역시 사하구 하단동 870-110, 8층 801호

건물명 (현지호칭)

청화빌 (8층 801호)

용도

다세대주택 (건축물 표제부상 공동주택, 업무시설)

감정가

52,900,000원

건물면적

18. 68㎡ (약 5.65평)

토지면적 (토지지분)

6. 47㎡ (약 1.96평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

경매 구분

청산을위한 형식적 경매

건축년도

2014년

층수

9층 건물 중 8층

1.1. 입지조건

주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

도로 상태

본건 건물은 동측으로 폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 역사문화환경보존지역(2020-02-05)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2023년 1월 17일 접수된 초량4동새마을금고의 가압류 (86,475,595원)가 말소기준권리입니다.

말소되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

인수되는 권리

특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 별도의 금전적 부담은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 최준명

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-13

* 대항력: 있음

* 비고: 최준명 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 경우 실질적인 권리 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

권리분석 요약

등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도에 영향을 미칠 수 있는 주요 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 용도

본건이 위치한 건물은 공동주택 및 업무시설로 이용되고 있으며, 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 하단동 일대의 다세대주택 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 평당 약 271만원 ~ 342만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건(18.68㎡)을 기준으로 환산 시, 잠재적 가치는 약 5천만원 ~ 6천4백만원 범위로 추정할 수 있습니다. 이는 감정가 52,900,000원과 유사한 수준입니다. 다만, 소형 면적의 경우 일반적인 평당 단가와 다르게 적용될 수 있으며, 수요층이 제한적일 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 아트몰링 등 상업 시설이 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 누릴 수 있습니다.

교육시설

하단초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 시설

마사지 업소, 모임 공간, 키즈카페(잼팍 하단점) 등이 위치하여 다양한 여가 및 문화 활동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

형식적 경매

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매 절차와 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연을 초래할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

지역 제한 사항

본건은 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건물 신축이나 증축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 사하구 전반적으로 폐기물 처리 시설 등이 밀집한 지역이 있음을 감안할 때, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 민원 발생 가능성을 염두에 둘 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동의 우수한 교통 및 생활 환경을 갖춘 소형 다세대주택입니다. 비교적 최근에 건축된 건물이며, 감정가 또한 주변 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 0원으로 존재하는 점은 명도 과정에서 상당한 주의와 법률적 검토를 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 형식적 경매라는 점 또한 추가적인 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 하단역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

우수한 생활 환경: 학교, 상업 시설, 문화 시설 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

소형 면적: 18.68㎡의 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 평가되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

* 감정가: 52,900,000원

* 주변 시세 (환산가): 약 50,000,000원 ~ 64,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 대항력 있는 임차인 리스크: 명도 난이도 및 예상 비용 고려

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 42,320,000원 ~ 47,610,000원 (감정가의 80% ~ 90%)

본 권장 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 기반으로 한 것이며, 현장 조사, 추가적인 법률 검토, 임차인과의 협상 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.