나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101710 [6] 부산광역시 사하구 하단동 870-110 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하는
구분건물(현지호칭:청화빌) 3층 301호외 7개호로서, 부근은 공동주택,오피스텔,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 하단역이
소재하여 대중교통사정은 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 3층 301호 외 7개호로서
외부 ; 치장석재 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

기호(1~3)은 오피스텔(주거용), 기호(4~8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 도로(접합).
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101710(6) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101710 (6)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-110 7층703호

* 용도: 다세대주택 (일부 오피스텔/주거용으로 이용 중)

* 감정가: 116,800,000원

* 토지면적: 14.61㎡ (약 4.42평)

* 토지지분: 14.61㎡ (약 4.42평)

* 건물면적: 42.18㎡ (약 12.76평)

* 건물지분: 42.18㎡ (약 12.76평)

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을위한 형식적경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 하단동에 소재하며, 하단초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 7층 703호에 해당합니다. 외부 마감은 치장석재 및 페인트이며, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물은 2014년경 사용 승인되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역에 속하며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 하단역 인근에는 백화점(신세계, 롯데), 종합쇼핑몰(아트몰링) 내 CGV, 다양한 상업시설, 음식점, 카페, 유흥가, 스포츠 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 하단초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 가족 단위 이용객을 위한 키즈카페(잼팍 하단점) 등도 있습니다. 최근 개관한 하단복합센터에는 도서관, 생활문화센터, 가족센터 등이 있어 문화 및 복지 시설 이용도 용이합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 주식회사창신아이엔씨의 전세권 설정(을1)이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정명훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 1월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 계약 관계 및 명도 관련하여 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주식회사창신아이엔씨

* 보증금: 140,000,000원

* 전세권 설정 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정명훈의 보증금이 0원이므로, 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부 요약: 소유권보존, 전세권설정, 가압류, 압류, 임의경매 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 을1 전세권보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 하단동은 부산 도시철도 1호선 하단역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 동아대학교 승학캠퍼스가 인근에 있어 젊은 유동 인구가 많으며, 아트몰링과 같은 복합 상업 시설이 자리 잡고 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 근린생활시설: 건물 내 또는 인근에 다수의 근린생활시설이 존재할 것으로 추정되며, 이는 주거지의 편의성을 높여줍니다.

* 상권 잠재력: 하단역은 향후 부산 도시철도 5호선(사상하단선) 개통 예정으로 환승역이 될 예정이어서 교통 요충지로서의 가치가 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 하단초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 도서관, 생활문화센터, 가족센터 등을 갖춘 하단복합센터가 있어 주민들의 문화 및 복지 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 도시철도 1호선 하단역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 편의시설: 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 생활에 필요한 모든 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 본건에는 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력있는 임차인(정명훈)이 존재합니다. 임차인의 전입일자가 2019년으로 비교적 빠르지만, 보증금과 차임이 0원이라는 특이사항은 계약 관계를 명확히 파악해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 형식적 경매: 본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 이는 일반적인 경매 절차와는 다를 수 있으나, 권리 분석 자체는 명확한 편입니다.

* 토지이용계획 제한: 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 입지입니다. 주변 상권이 발달해 있고, 학교 및 문화 시설 이용도 용이합니다. 건물 자체는 2014년경 준공된 비교적 신축에 속하며, 감정가 또한 인근 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 어려움을 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 이러한 부분을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 하단역 도보 거리 내에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 병원, 학교 등 생활에 필요한 모든 시설이 인근에 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 도시철도 5호선 개통 예정으로 교통 요충지로서의 가치 상승이 기대됩니다.

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 3개월간 부산 사하구 하단동 일대 유사 면적(46.01~46.69㎡)의 다세대주택 실거래가는 144,000,000원에서 160,000,000원 선입니다 [JSON 데이터 분석]. 본건의 건물면적은 42.18㎡(약 12.76평)이며, 감정가는 116,800,000원(평당 약 915만원)입니다. 이는 최근 실거래가(평당 약 1,030만~1,130만원) 대비 다소 낮은 수준이나, 본건의 건축 연도가 2014년경임을 고려하면 감정가 수준은 합리적으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 추가적인 비용 및 시간 소요 가능성을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 고려하여, 감정가(116,800,000원) 대비 10~15% 가량 가산한 128,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 임차인과의 협상 여부, 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.