나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101710 [5] 부산광역시 사하구 하단동 870-110 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하는
구분건물(현지호칭:청화빌) 3층 301호외 7개호로서, 부근은 공동주택,오피스텔,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 하단역이
소재하여 대중교통사정은 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 3층 301호 외 7개호로서
외부 ; 치장석재 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

기호(1~3)은 오피스텔(주거용), 기호(4~8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 도로(접합).
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101710 (5)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-110 7층701호

* 건물명: 청화빌 (감정평가서 요약 참고)

* 용도: 다세대주택 (본건), 오피스텔 (다른 호실)

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 감정가: 72,000,000원

1.2. 건물 세부 정보

* 건축년도: 2014년 (사용승인일: 2014.12.03)

* 총 층수: 지하 0층, 지상 9층

* 본건 층수: 7층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 용도 (전체): 공동주택, 업무시설 (기타 용도)

* 토지 면적 (본건 지분): 8.91㎡ (약 2.7평)

* 건물 면적 (본건 전용): 25.71㎡ (약 7.8평)

* 대지권 면적 (전체): 248.6㎡

* 연면적 (전체): 967.8㎡

* 건축허가일: 2014.04.23

1.3. 권리 분석

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (파산자)

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단100104 (가압류, 초량4동새마을금고, 86,475,595원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도인: 한국토지주택공사)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.06.14

* 확정일자: 2019.06.07

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023.07.03

* 집합건물 등기부 요약: 을4 (주택임차권, 한국토지주택공사, 85,000,000원, 인수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 임차권 (보증금 85,000,000원). 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 함.

* 총 등기부채권액: 171,475,595원 (가압류, 압류, 임의경매 등)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 형식적 경매

* 대항력있는 임차인 존재

* 선순위 임차권 인수 부담

* 임대관계 미상

* 내부 마감재 등 이해관계인 부재로 조사하지 못함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치

* 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역

2.2. 교통 상황

* 차량 출입 가능

* 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 하단역 소재

* 대중교통 사정은 무난함

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 준주거지역, 도로 (접합)

* 비행안전구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 역사문화환경보존지역 (2020-02-05)

3. 상권 분석

3.1. 주변 상업시설

* 부근에 근린생활시설 존재

* 공동주택, 오피스텔 밀집 지역

3.2. 잠재적 발전 가능성

* 준주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성 존재

* 하단역 역세권으로 교통 편의성이 높음

4. 생활 정보

4.1. 편의 시설

* 하단초등학교 인근에 위치

* 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 구체적인 대형 마트, 병원 등 생활 편의시설 정보는 추가 확인 필요

4.2. 교육 시설

* 하단초등학교 남서측 인근 위치

4.3. 의료 시설

* 동아대학교 하단캠퍼스 인근 (동아대 부속 병원 이용 가능성)

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 인수 부담

* 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 85,000,000원 인수 부담

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함

5.2. 형식적 경매 특수성

* 일반 경매와 절차 및 낙찰 후 처리 과정에서 차이가 있을 수 있으므로, 법원 절차 및 관련 규정 상세 확인 필요

5.3. 건축 규제

* 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있음

5.4. 물건 상태

* 이해관계인 부재로 내부 마감재 등 건물 상태 조사 불가

* 실제 현장 방문을 통한 상세한 내부 및 외부 상태 확인 필수

5.5. 혐오시설 여부

* 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 주변에 직접적으로 노출되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 다만, 과거 폐공장 부지 관련 개발 지연 및 지역 내 폐기물 처리 시설 관련 민원 제기 사례가 있었으므로, 입찰 전 주변 지역의 개발 현황 및 민원 발생 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6. 종합 의견

부산 사하구 하단동에 위치한 다세대주택으로, 도시철도 1호선 하단역 역세권에 해당하여 교통 이용이 편리하며, 주변에 공동주택 및 상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 하지만 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 8,500만원의 보증금 인수 부담이 있습니다. 또한, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 건축 관련 규제를 받을 수 있으며, 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 어려운 점 등은 유의해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 하단역 역세권 입지로 인한 향후 시세 상승 기대

* 준주거지역에 속하여 지역 개발 잠재력 보유

* 최근 거래 사례를 바탕으로 한 시세 분석을 통한 합리적 투자 판단 가능

8. 예상 입찰가

* 본건의 전용 면적은 25.71㎡ (약 7.8평)이며, 감정가는 72,000,000원입니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 3월, 전용면적 46.69㎡ 기준 평당 약 343만원)를 고려할 때, 본 건의 순수 부동산 가치는 약 2,600만원 ~ 3,000만원 내외로 추정됩니다.

* 그러나 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 권리 분석상의 리스크가 존재합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 산정해야 하며, 시장 상황, 현장 조사 결과, 경매 특수성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 2,800만원 ~ 3,200만원 (매수인은 별도로 8,500만원의 임차인 보증금을 인수해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.