나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101710 [2] 부산광역시 사하구 하단동 870-110 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하는
구분건물(현지호칭:청화빌) 3층 301호외 7개호로서, 부근은 공동주택,오피스텔,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 하단역이
소재하여 대중교통사정은 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 3층 301호 외 7개호로서
외부 ; 치장석재 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

기호(1~3)은 오피스텔(주거용), 기호(4~8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 도로(접합).
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

오피스텔(주거용)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101710 (2)

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-110 4층 401호

용도: 오피스텔

건물명칭: 본건은 현지호칭 '청화빌' 3층 301호외 7개호로서, 본 물건은 4층 401호임.

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 10.32㎡ (약 3.12평)

토지지분: 10.32㎡ (약 3.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물지분: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 70,900,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

동측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

지역지구: 준주거지역

기타: 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리(갑3: 초량4동새마을금고 가압류)보다 선순위인 권리들이 존재함.

3.1. 1.소유권

갑1: 2014-12-12 접수, 소유권보존, 권리자: 안연숙

3.1. 2.임차권

을1: 2025-11-06 접수, 주택임차권, 권리자: 곽유열, 권리금액: 85,000,000원. 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 전입일자 및 확정일자는 2017-01-16임.

3.1. 3.가압류/압류

갑3: 2023-01-17 접수, 가압류, 권리자: 초량4동새마을금고, 권리금액: 86,475,595원 (말소기준권리)

갑4: 2023-02-03 접수, 압류, 권리자: 사하구(부산광역시) (말소)

갑6: 2023-12-11 접수, 압류, 권리자: 서부산세무서장 (말소)

3.1. 4.임의경매

갑8: 2025-07-24 접수, 임의경매, 권리자: 파산자, 권리금액: 0원 (청산을 위한 형식적 경매 개시결정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 정보

임차인: 곽유열

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-01-16

확정일자: 2017-01-16

배당신고일자: 2025-10-01

3.2. 1.대항력 및 인수 여부

곽유열 임차인은 2017년 1월 16일 전입 및 확정일자를 취득하여 대항력을 갖추고 있음.

물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 85,000,000원, 전입일자 2017. 1. 16. 확정일자 2017. 1. 16.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있음.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리(갑3)보다 선순위인 을1 주택임차권(곽유열)이 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

등기부채권 총액: 171,475,595원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 하단동 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 발달해 있음.

4.2. 잠재적 상업 가치

하단역 역세권이라는 점과 다양한 근린생활시설의 존재는 지역 내에서의 오피스텔 수요를 뒷받침할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 있어 쇼핑, 식사 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교통 접근성

도시철도 1호선 하단역 이용이 편리하여 부산 시내 이동이 용이함.

버스 노선 또한 다양하여 대중교통 이용이 편리함.

5.3. 주거 환경

하단초등학교 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 복합된 지역으로 생활 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 임차권

85,000,000원의 임차보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수될 수 있는 점이 가장 큰 리스크임. 이로 인해 실질적인 매수 비용이 증가할 수 있음.

6.2. 기타 법적 제한

비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

(검색 결과: 부산 사하구 하단동 870-110 주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 혐오시설이 밀집된 지역으로 보이지는 않습니다.)

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 오피스텔로, 대중교통 이용이 편리하고 주거 및 상업 편의시설이 잘 갖춰진 입지임. 감정가는 70,900,000원이나, 85,000,000원의 임차보증금을 인수해야 할 위험이 존재함.

7.2. 투자 적합성 판단

인수해야 할 높은 금액의 임차보증금이 존재하므로, 이를 고려한 투자 판단이 필수적임. 명확한 시세 조사와 인수 금액을 포함한 총 부담액을 파악한 후 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 하단역 역세권으로 우수한 교통 접근성

* 주변 상업시설 및 편의시설 이용 용이

* 준주거지역으로 향후 지역 개발 잠재력

8.2. 고려사항

* 85,000,000원의 임차보증금 인수 부담

* 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 지정에 따른 개발 제한 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

(실제 시세 조사가 필요하나, 제공된 정보와 일반적인 부동산 경매 관점에서 분석)

본건의 감정가는 70,900,000원임. 인수해야 할 임차보증금 85,000,000원을 고려할 때, 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 85,000,000원이 될 수 있음. 따라서, 예상 입찰가는 감정가와 잠재적 총 부담액을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세 및 인수 보증금 부담액을 고려할 때, 본건의 실질적인 가치는 감정가보다 낮게 평가될 수 있음. 매수인은 입찰가 외에 85,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 지출액이 현재 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 함.

따라서, 인수 보증금 85,000,000원을 제외한 입찰가는 본건의 감정가(70,900,000원) 이하 또는 이를 고려한 수준에서 결정될 것으로 예상되며, 보수적으로 접근 시 50,000,000원 ~ 60,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 주변 시세 및 임대 수요에 대한 면밀한 분석 후 재확인 필요.

(참고: 예상 입찰가는 법원 매각 기일의 유찰 횟수, 입찰 경쟁 상황, 및 정확한 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.