나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101911 [5] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '부산서부버스터미널' 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선·부산김해경전철 '사상역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 7층 702호외 4개호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)~(5) : '공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로 현황 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m내외의 도로에 접하며, 남측으로 노폭 약4m내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 괘법동 270-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

(2) 괘법동 270-19 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

(3) 괘법동 270-22 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2025-05-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101911 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 170,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층908호

용도: 아파트

토지면적: 5.74㎡ (약 1.74평)

건물면적: 25.99㎡ (약 7.86평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, 부산서부버스터미널 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 시내외 이동 및 생활 편의성을 높이는 중요한 요소입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부등본상 말소기준권리는 병점신용협동조합의 가압류(갑5)이며, 이보다 후순위인 한국주택금융공사의 강제경매(갑6)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 1번의 주택임차권(권리자: 서지혜)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 170,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 정보

임차인: 서

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 30일

확정일자: 2021년 11월 15일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 12월 04일

인수 보증금: 170,000,000원 (전액 배당받지 못할 경우)

주의: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 170,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이므로, 입찰 전 반드시 인수 금액을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

부산서부버스터미널 및 사상역 인근 지역은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 상권입니다. 주변에 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어 임대 수요 및 상업적 가치가 높다고 판단됩니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 아파트로서 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 9층에 위치합니다. 위생, 급배수, 소방, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있으며, 기계식 주차 및 승강기 설비도 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주변에 대형마트, 병원, 학교 등 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 상업 및 업무시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다. 인근 지역에 대한 혐오시설의 존재 여부는 별도 확인이 필요하나, 현재 조사된 내용만으로는 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인으로 인해 170,000,000원의 임대차보증금을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 예상보다 높은 초기 투자 비용을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 여러 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 뛰어난 교통망과 잘 발달된 주변 상업시설을 기반으로 높은 입지적 가치를 지니고 있습니다. 소형 아파트로서 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소를 갖추고 있습니다. 다만, 명확하게 인수해야 하는 임차보증금이 존재하므로, 이러한 부담을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

사상역 역세권 및 부산서부버스터미널 인근이라는 탁월한 입지 조건은 장기적인 자산 가치 상승을 기대하게 합니다. 일반상업지역으로 지역 개발 잠재력이 높습니다. 전용면적 25.99㎡ (약 7.86평)의 소형 면적으로, 1인 가구 및 소규모 가구의 실수요와 소액 투자 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 감정가 170,000,000원에서 인수해야 하는 임차보증금 170,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 시장 상황과 본인의 투자 전략을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서, 인수 부담금을 제외하고 실질적인 취득 가치를 판단하여 합리적인 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.