나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101911 [3] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층811호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '부산서부버스터미널' 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선·부산김해경전철 '사상역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 7층 702호외 4개호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)~(5) : '공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로 현황 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m내외의 도로에 접하며, 남측으로 노폭 약4m내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 괘법동 270-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

(2) 괘법동 270-19 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

(3) 괘법동 270-22 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2025-05-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101911 (3)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층811호

용도: 아파트 (공동주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 8층

사용승인일: 2021년 03월 11일

감정가: 124,000,000원

토지면적: 4.16㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.1620177927300945㎡ (약 1.26평)

건물면적: 19.43㎡ (약 5.88평) (전용면적)

건물지분: 19.43㎡ (약 5.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (등기부상 한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '부산서부버스터미널' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선·부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 병점신용협동조합의 가압류 (접수일자 2025-02-07, 채권액 140,147,248원) 입니다.

본 경매로 인해 말소될 권리: 갑5 가압류, 갑6 강제경매 등이 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 권리: 을구 1번 주택임차권 (김민주)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김민주

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 16일

* 확정일자: 2022년 01월 17일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인의 보증금 120,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. (권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 인수 조항이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 등기부채권 총액: 260,147,248원 (가압류, 강제경매 채권액 기준)

1.3. 상권분석

본건은 부산 서부 버스터미널 및 사상역 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역입니다.

아파트, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

사상역을 통한 대중교통 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선, 부산김해경전철 사상역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육기관이 존재할 가능성이 높습니다.

* 기타: 해당 지역은 도심권에 해당하며, 주변에 녹지 공간은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 김민주 씨의 임차보증금 120,000,000원은 배당을 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 낙찰 후 총 지출액이 증가할 수 있습니다.

* 법적 제한 사항: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등에 해당하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 물건 정보에 임대관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다. (현재 등기부상 대항력 있는 임차인 김민주가 명시되어 있음)

1.6. 종합의견

부산 사상구 괘법동의 사상역 역세권에 위치한 아파트 물건으로, 입지적 장점이 뛰어나고 교통 편의성이 우수합니다.

다만, 1.2억원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 해당 보증금 인수 여부에 따라 최종 투자 비용이 크게 달라질 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 권리 분석상의 큰 문제는 없어 보입니다.

1.7. 투자포인트

* 사상역 초역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상권 발달로 인한 생활 편의성이 높습니다.

* 19.43㎡(약 5.88평)의 소형 평형으로 1인 가구나 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 주변 지역 개발 및 지하철, 경전철 연계 교통망 확충 시 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건은 감정가가 124,000,000원이나, 120,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재합니다.

따라서, 매수인이 총 지출하게 될 금액은 낙찰가 + 인수 보증금 120,000,000원이 됩니다.

이 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사가 필수적입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는 최악의 경우를 고려할 때, 본 물건의 실질적인 최대 투자 가능 금액은 감정가인 124,000,000원을 넘어서는 안 됩니다.

이를 역산하면, 낙찰가는 124,000,000원에서 120,000,000원을 제외한 4,000,000원 이하가 되어야 이론적으로 감정가 수준에 부합하지만, 이는 현실적인 입찰가 범위라고 보기 어렵습니다.

따라서, 실제 입찰가 결정은 주변 시세 조사를 통한 수익률 분석을 기반으로, 임차인 보증금 인수 비용을 반영하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.