나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101911 [4] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '부산서부버스터미널' 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선·부산김해경전철 '사상역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 7층 702호외 4개호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1)~(5) : '공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로 현황 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m내외의 도로에 접하며, 남측으로 노폭 약4m내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 괘법동 270-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

(2) 괘법동 270-19 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

(3) 괘법동 270-22 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2025-05-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101911 (4)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층901호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

토지면적: 5.67㎡ (약 1.72평)

토지지분: 5.66788424064016㎡ (약 1.72평)

건물면적: 26.46㎡ (약 8.00평)

건물지분: 26.46㎡ (약 8.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 15층 중 9층

준공일: 2021년 03월 11일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '부산서부버스터미널' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선·부산김해경전철 '사상역' 등이 소재하여 제반 교통사정이 무난합니다.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6m 도로, 남측으로 노폭 약 4m 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (안승윤)

임대차보증금: 160,000,000원

전입일자: 2022년 4월 13일

확정일자: 2022년 4월 13일

인수 여부: 매수인 인수 (배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액 매수인이 인수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑5 가압류 (병점신용협동조합)

* 갑6 강제경매 (한국주택금융공사) - 이는 본 경매의 말소기준권리입니다.

임차인 현황 (안승윤):

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-04-13

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

주의사항: 상기 임차인 안승윤은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 160,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우, 잔액을 추가로 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

주변 시설: 본건은 부산 서부버스터미널 및 사상역 역세권에 위치하여 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

유동인구: 사상역을 중심으로 형성된 상권으로, 버스터미널 이용객 및 지역 주민의 유동인구가 상당할 것으로 예상됩니다.

상업시설: 주변에 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 이용 편리.

편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용 용이.

교육시설: 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있을 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 명확하게 지정된 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 사상구는 일부 지역에 대규모 대기배출사업장이나 환경시설이 집중되어 있다는 지적이 있습니다. 본 물건의 구체적인 위치에서는 이러한 시설과의 직접적인 연관성은 낮을 것으로 판단되나, 지역 특성을 감안하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 안승윤의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 인수금액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

건축 규제: 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 건축 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서부버스터미널 및 사상역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 상업 시설 접근성이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 안승윤의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어, 투자 시 총 인수금액을 면밀히 검토해야 합니다. 적정 수준의 입찰가 산정이 중요하며, 임차인과의 명도 절차 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 사상역 (2호선, 부산김해경전철) 초역세권으로 풍부한 유동인구 및 대중교통 이용 편의성.

개발 호재: 사상구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

다용도 상권: 주거, 상업, 업무, 교통 기능이 복합된 지역으로 다양한 수요층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 173,000,000원

인수 보증금 (안승윤): 160,000,000원

총 예상 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 본 물건은 매수인이 160,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 실제 투입되는 총 자금은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 따라서, 입찰 참여 시에는 해당 보증금 인수액을 반드시 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.