나이스옥션 법원경매 부산 2023타경6771 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 1291-59 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외 · 평가일 2024.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "부산동성교회" 북서측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 부근은 아파트 및 단독주택, 종교시설 등으로 형성된 주거지역 임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남동하향의 완경사지를 택지 조성한 부정형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

이 하 여 백

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호2,,3 건물 : 상호 물리적으로 연결됨]
시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조 임.

이용상태

주택구조이며, 탐문조사시 장기 페문부재인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

규모 및 이용상태 등으로 보아 본건 토지에 미친는 영향 별무할 것으로 판단되는 제시외
건물(기호㉠,㉡)이 소재하며, 이용상황 등은 탐문조사 및 외부상황 등을 고려하여 일반적인
상황을 상정하였음.(별첨 ""지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 2개동으로 등재되어 있으나, 현황 2개동이 상호 물리적으로 연결되어
1개동의 주택인으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임.
* 본 건물의 면적은 현장조사시 폐문부재로 토지내 진입이 불가하였는바 목측에 의한 간이한
실측에 의하면 공부상 대상물건의 면적과 차이는 있으나 동일성이 인정되는 것으로
판단하여 공부상 면적으로 사정평가 하였음.

이 하 여 백

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 건물은 공부상 2개동으로 등재되어 있으나, 현황 2개동이 상호 물리적으로 연결되어 목적물 대지 위에 외형상 단층 블록조 스레트 건물 1동이 위치하고 있음(현황조사서 및 감정평가서 참조)
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경6771 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 1291-59

* 용도: 단독주택

* 감정가: 208,260,000원

* 토지면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 55.68㎡ (약 16.85평)

* 건물제시외면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 정보

* 특이사항: 재매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "부산동성교회" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택, 종교시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하지 않으나, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역입니다.

2.4. 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 1m 내외의 좁은 골목길에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 7월 26일 접수된 이정순 근저당권 (49,500,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 별도의 권리나 부담금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-07

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 94,500,000원 (을2: 근저당 49,500,000원, 을4: 근저당 45,000,000원)

* 건물 등기부 채권 총액: 94,500,000원 (을2: 근저당 49,500,000원, 을4: 근저당 45,000,000원)

(참고: 등기부 상 갑구의 소유권 이전 및 압류 등기 등도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 부산광역시 부산진구 범천동 62-162번지의 '삼오골든루체'(2019년식 다세대 주택) 관련 정보입니다. 해당 정보에 따르면, 전용면적 16.22㎡~19.87㎡의 소형 다세대 주택이 21,280만원~25,690만원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 129만원~131만원 수준입니다.

본건은 단독주택이며, 공급면적 기준 건물면적 55.68㎡ (약 16.85평)에 토지면적 106㎡ (약 32.07평)을 소유하고 있습니다. 제공된 신축 다세대 주택의 시세는 본건 단독주택과 직접적인 가격 비교가 어렵습니다. 신축이라는 점, 주택 유형의 차이 등을 고려해야 합니다.

본건의 감정가는 208,260,000원이며, 토지 면적 대비 감정가는 1㎡당 약 196만원으로 산정되었습니다.

4.2. 주변 시설

본건 주변은 주거지역으로 아파트, 단독주택, 종교시설 등이 혼재되어 있습니다. 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하며, 지역 내 편의시설 접근성이 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 주변 교육시설

구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거지역 특성상 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 절차를 진행 중으로, 이전 매수인이 잔금을 납부하지 못했거나 계약을 포기한 사유가 있을 수 있습니다. 이에 대한 원인 분석이 필요합니다.

6.2. 건물 현황

공부상 2개 동으로 등재되어 있으나, 현황상 2개 동이 물리적으로 연결되어 1개 동처럼 사용되고 있습니다. 또한, 탐문 조사 결과 장기 폐문 부재 상태로 조사되어 건물의 내부 상태 확인 및 상당한 수리가 필요할 것으로 예상됩니다.

6.3. 접근성

본건은 서측으로 노폭 약 1m 내외의 좁은 골목길에 접해 있어 차량 접근이 매우 제한적입니다. 이는 물건의 활용 및 유지 관리에 불편을 초래할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 포함

건물 제시외면적 12.60㎡가 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 면적 및 활용도, 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

6.5. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높아, 초기 자금 부담이 더 큽니다.

7. 종합 의견

부산진구 범천동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 본건은 1985년 건축된 단층 블록조 스레트 건물로, 공부상 2개 동이나 현황상 1개 동으로 연결되어 사용 중이며 장기 폐문 상태입니다. 토지 면적은 106㎡이고, 제시외 건물 12.60㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다. 재매각 물건으로, 차량 접근성이 좋지 않은 좁은 골목길에 접해 있다는 점은 주요 단점입니다. 권리상 문제는 없어 보이며, 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

부산진구라는 부산의 중심 지역에 위치하여 향후 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 토지 가치

106㎡의 토지 면적은 단독주택으로서의 가치를 충분히 가지며, 장기적으로 리모델링이나 신축을 통한 토지 활용도를 높일 수 있습니다.

8.3. 권리 상태

말소기준권리 이후 인수되는 권리가 전혀 없어 권리 분석이 매우 깔끔한 물건입니다.

8.4. 재건축/리모델링 잠재력

노후된 건물과 2개 동이 연결된 구조를 감안할 때, 리모델링 또는 신축을 통해 미래 가치를 크게 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건이며, 건물이 노후화되었고 차량 접근성이 제한적이라는 점, 그리고 매수신청보증금이 20%로 높다는 점을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 주변 시세 정보는 신축 다세대 주택으로 본건과는 직접 비교가 어렵지만, 지역 내 부동산 시장의 전반적인 가격 수준은 상승세를 보이고 있음을 시사합니다.

감정가 208,260,000원을 기준으로, 건물의 노후 정도, 수리 비용, 특이사항 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 제반 사항 및 잠재적 리스크, 향후 투자 가치 등을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 면밀히 파악, 상세한 주변 시세 조사, 그리고 예상되는 수리 비용 산출이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.