나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1073 [3] 울산광역시 중구 반구동 703-1 럭키빌리지 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 <울산가온고등학교> 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 중 1층 103호 외 3개호로서,
2007.10.26. 사용승인 되었으며,
외벽 : 타일마감, 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지(1) : 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 건부지로 이용중임.
토지(2) : 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도로 등임.

인접 도로상태등

본건 인근 도로망 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1),(2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2025-03-27) , 제1종지구단위계획구역(2025-03-27) , 소로1류(폭 10m~12m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상임.
- 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의거 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 대지사용권을 일괄하여 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건은 구분건물로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나 귀 요청에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 후첨 “구분건물 감정평가명세표”에 별도 기재 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등 이유로 그 내부 확인이 곤란하여 동유형의 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으며, 향후 업무 진행시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.
- 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현황에 의하여 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 울산광역시 중구 반구동 703-1 럭키빌리지 2층207호에 소재하는 오피스텔입니다.

물건의 용도는 업무시설(오피스텔)로 사용 중입니다.

사건번호는 울산지방법원 2025타경1073 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 통OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 럭키빌리지이며, 본 물건의 건물면적은 20.64㎡ (약 6.24평)입니다.

건물지분은 20.64㎡ (약 6.24평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 중 2층에 위치합니다.

2007년 10월 26일에 사용승인되었습니다.

외벽은 타일마감, 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

1.3. 토지 정보

본건의 토지면적은 8.79㎡ (약 2.66평)입니다.

토지지분은 8.788㎡ (약 2.66평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡ 입니다.

토지는 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 경매 정보

감정평가액은 26,000,000원 (2,600만원)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 <울산가온고등학교> 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본건까지의 인근 도로망 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 5일 접수된 미륵도새마을금고의 근저당권 (채권액 39,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 후순위인 2025년 4월 28일 접수된 통제영새마을금고의 임의경매개시결정 (2025타경1073)을 포함한 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 인수 권리

등기부등본 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 공란으로 기재되어 있어, 특별한 인수 권리는 없어 보입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 임대차 관계가 미상인 임차인이 존재하는 것으로 추정됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 울산광역시 중구 반구동 지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

북동측 인근에 울산가온고등학교가 소재하고 있어 학생 및 교직원 관련 업종의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 존재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 교육시설: 울산가온고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 노선버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근도 용이합니다.

* 주변 환경: 주거지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여, 동유형 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부 관찰을 기준으로 평가되었습니다. 향후 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인이 필요합니다.

* 임차인 현황 미상: 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 정보가 확인되지 않아, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이로 인한 잠재적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 면적 대비 가치: 제공된 건물면적 20.64㎡ (약 6.24평)은 최근 매매 사례에서 나타난 전용면적(32.2㎡, 36.54㎡)보다 작은 편으로, 실제 사용 가능 면적 및 활용 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 오피스텔로, 감정가 2,600만원에 경매로 진행 중입니다.

건물은 2007년에 사용승인되었으며, 20.64㎡ (약 6.24평)의 전용면적을 가지고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 명확한 권리 승계가 예상됩니다.

다만, 임차인 현황이 미상이고 내부 상태 확인이 어려운 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 내부 상태 확인의 어려움과 임차인 현황 미상으로 인해 유찰될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 2,600만원으로 소액 투자가 가능하며, 소형 오피스텔로서 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 입지: 울산 중구 반구동이라는 위치적 이점을 활용할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 2025년 12월 17일에 거래된 32.2㎡ 면적의 물건이 2,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 77.6만원/㎡의 가격 수준입니다.

본건의 건물면적은 20.64㎡이므로, 단순 계산 시 약 1,600만원 수준이 됩니다.

감정가 2,600만원 대비 최근 시세 및 본건의 작은 면적, 내부 상태 미확인, 임차인 현황 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% 수준인 약 2,080만원에서 2,200만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 관계 및 물건 상태에 대한 최종 점검 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.