나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1073 [2] 울산광역시 중구 반구동 703-1 럭키빌리지 1층105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 <울산가온고등학교> 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 중 1층 103호 외 3개호로서,
2007.10.26. 사용승인 되었으며,
외벽 : 타일마감, 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지(1) : 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 건부지로 이용중임.
토지(2) : 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도로 등임.

인접 도로상태등

본건 인근 도로망 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1),(2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2025-03-27) , 제1종지구단위계획구역(2025-03-27) , 소로1류(폭 10m~12m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상임.
- 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의거 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 대지사용권을 일괄하여 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건은 구분건물로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나 귀 요청에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 후첨 “구분건물 감정평가명세표”에 별도 기재 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등 이유로 그 내부 확인이 곤란하여 동유형의 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으며, 향후 업무 진행시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.
- 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현황에 의하여 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2025타경1073 (2) 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

본건은 울산광역시 중구 반구동 703-1, 럭키빌리지 1층 105호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 31,000,000원 (삼천백만원)이며, 토지 면적은 10.81㎡ (약 3.27평), 건물 면적은 25.38㎡ (약 7.68평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 통제영새마을금고이며, 공동담보 물건입니다.

1.2. 건물 정보

건축물대장 상 본건이 속한 럭키빌리지는 2007년 10월 26일 사용 승인된 철근콘크리트조 스라브 지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물입니다.

본건은 그중 1층 105호에 해당하며, 건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

외벽은 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며, 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 반구동에 소재하며, 울산가온고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

본건으로 진입하는 인근 도로망 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 3월 5일 접수된 미륵도새마을금고의 근저당권(을10, 채권금액 39,000,000원)입니다.

본건 경매 개시 결정 등기(2025년 4월 28일, 통제영새마을금고, 22,385,260원)가 등기되어 있으며, 이는 임의경매에 해당합니다.

이 외 소유권 이전, 압류 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서 요약에 '임대 미상임'이라고 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 반구동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상적인 상권이 형성되어 있습니다. 오피스텔 용도로 업무시설로서의 기능도 수행하고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 럭키빌리지 내 유사 면적의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 7월 8일: 36.54㎡, 3,650만원 (층수: 2층)

* 2025년 12월 17일: 32.2㎡, 2,500만원 (층수: 1층)

4.3. 시세 추정

상기 거래 사례를 바탕으로 제곱미터당 가격을 환산해 보면, 2024년 7월 거래는 약 99.89만원/㎡, 2025년 12월 거래는 약 77.64만원/㎡입니다.

본건의 전용 면적은 25.38㎡입니다. 최근 거래 사례 중 가장 최근인 2025년 12월 거래의 제곱미터당 가격(약 77.64만원/㎡)을 적용할 경우, 본건의 시세는 약 1,972만원 (25.38㎡ * 77.64만원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 2024년 7월 거래의 제곱미터당 가격을 적용하면 약 2,534만원 (25.38㎡ * 99.89만원/㎡) 수준입니다.

이는 감정가 3,100만원보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에는 울산가온고등학교가 위치하며, 근린생활시설들이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 공동주택 및 단독주택이 분포하여 주거 지역으로서의 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 시 폐문 등의 사유로 내부 확인이 곤란하여, 동유형 및 유사 물건, 외부 관찰을 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등은 낙찰 후 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 시세 대비 감정가

최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 3,100만원이 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대 현황이 미상으로 명시되어 있어, 추후 명도 과정이나 임대차 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 공동담보

공동담보 물건으로, 채무 관련 추가적인 법적 절차가 복잡하게 진행될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 오피스텔로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 혼합 지역에 소재합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리상 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가 당시 내부 상태 확인이 제한적이었고 임대 현황이 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이하 권리 소멸로 인한 권리 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 25.38㎡ (약 7.68평)의 소형 면적으로 소액 투자나 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2025년 12월 거래 사례(32.2㎡, 2,500만원)를 기준으로, 제곱미터당 약 77.64만원의 시세가 형성되어 있음을 감안할 때, 본건(25.38㎡)의 적정 시세는 약 1,972만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 3,100만원은 시세보다 높으며, 내부 상태 미확인, 임대 미상 등의 리스크 요소를 고려할 때, 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 1,700만원 ~ 2,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

10. 혐오시설 여부

해당 소재지(울산광역시 중구 반구동 703-1) 주변에 대한 광범위한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오 시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 그러나 부동산 주변 환경은 지속적으로 변동될 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문 등을 통해 주변 환경 변화 여부를 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.