나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1073 [4] 울산광역시 중구 반구동 703-1 럭키빌리지 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 <울산가온고등학교> 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 중 1층 103호 외 3개호로서,
2007.10.26. 사용승인 되었으며,
외벽 : 타일마감, 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지(1) : 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 건부지로 이용중임.
토지(2) : 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도로 등임.

인접 도로상태등

본건 인근 도로망 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1),(2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2025-03-27) , 제1종지구단위계획구역(2025-03-27) , 소로1류(폭 10m~12m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상임.
- 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의거 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 대지사용권을 일괄하여 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건은 구분건물로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나 귀 요청에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 후첨 “구분건물 감정평가명세표”에 별도 기재 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등 이유로 그 내부 확인이 곤란하여 동유형의 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으며, 향후 업무 진행시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.
- 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현황에 의하여 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1073 (4)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 703-1 럭키빌리지 2층 208호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정평가액: 32,000,000원 (삼천이백만원)

토지 면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

건물 면적: 25.48㎡ (약 7.71평)

건축물 용도: 공동주택(연립주택), 업무시설(오피스텔)

사용승인일: 2007년 10월 26일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 통OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치하며, 울산가온고등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 사다리형으로 건부지로 이용 중이며, 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

인접 도로망 상태는 양호합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되었습니다.

말소기준권리인 을13 근저당권(미륵도새마을금고, 2021년 3월 5일 접수, 39,000,000원)을 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑12: 진성주식회사 (소유권 이전)

* 갑14: 김세원 (소유권 이전)

* 을13: 미륵도새마을금고 (근저당권, 말소기준권리)

* 갑16: 동울산세무서장 (압류, 말소)

* 갑17: 통제영새마을금고 (임의경매, 말소) - 본 경매 사건

* 갑18: 국민건강보험공단 (압류, 말소)

집합건물 등기부 채권 총액은 39,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않았습니다. (다만, '지상권 개요'가 비고란에 있어 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

울산가온고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 통행 및 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 상권 활동은 이루어지고 있습니다.

제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량의 직접적인 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 용이하여 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

교육: 울산가온고등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

건축물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 정보 미상: 임차인 현황은 있으나 보증금 및 차임 등 구체적인 금액이 미상입니다. 이에 따라 인수되는 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

내부 확인 제한: 감정평가 당시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여 동유형 물건 및 외부 관찰을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등은 반드시 재확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 포함되어 있습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행된 물건으로, 다른 담보로 설정된 부동산의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 진행이나 후속 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 럭키빌리지 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 본 임의경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 정보의 미상 및 내부 확인의 제한은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

전반적으로 소형 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 대상으로 검토해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적(25.48㎡)으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적습니다.

감정평가액(3200만원) 대비 최근 실거래가(2500만원, 3650만원)를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2024년 7월 36.54㎡가 3650만원, 2025년 12월 32.2㎡가 2500만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 산정한 단위 면적당 가격은 2024년 7월 사례 약 999,000원/㎡, 2025년 12월 사례 약 776,000원/㎡입니다.

본건(25.48㎡)에 최근 거래가격을 적용하여 추정 시, 약 19,780,000원 ~ 25,450,000원 범위로 추산됩니다.

감정평가액 32,000,000원과 최근 실거래가격을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하기 위해서는 26,000,000원 ~ 28,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

특히, 25,000,000원 이하의 저가 낙찰을 목표로 한다면, 권리 분석 및 명도 가능성을 신중하게 재검토해야 합니다.

종합적으로, 본 건의 적정 예상 입찰가는 27,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.