나이스옥션 법원경매 상주 2025타경127 [2] 경상북도 예천군 보문면 작곡리 12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 보문면 작곡리 소재 ""예천IC"" 남동측 인근(기호1~5), 동측 인근(기호6), 보문면 간방리 소재 ""간방3리마을회관"" 서측 원거리에 위치하는 토지로서, 부근일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 소형차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1~4) : 공히 북서측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 농경지임.
기호5) : 남서측 및 북서측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호6) : 북동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호7) : 남동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 농경지임.

인접 도로상태

기호1,2) : 지적도상 맹지이나, 북동측으로 폭 약 2미터의 비포장 농로가 개설 되어 있음.
기호3,4) : 지적도상 맹지이나, 동측으로 폭 약 2미터의 비포장 농로가 개설 되어 있음.
기호5) : 지적도상 맹지이나, 서측으로 폭 약 2미터의 진입로가 개설되어 있음.
기호6) : 북동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.
기호7) : 북동측으로 폭 약 3미터의 농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.
기호2) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역기타(한ㆍ육우, 말, 염소, 양 가능구역 - 주거 밀집지역 외곽경계선 500m-1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호3) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역기타(한ㆍ육우, 말, 염소, 양 가능구역 - 주거 밀집지역 외곽경계선 500m-1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호4) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 보전관리지역(2013-05-30)(보전관리지역), 가축사육제한구역기타(한ㆍ육우, 말, 염소, 양 가능구역 - 주거 밀집지역 외곽경계선 500m-1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호5) : 계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 농림지역, 농림지역(2013-05-30), 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(저촉), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역기타(한ㆍ육우, 말, 염소, 양 가능구역 - 주거 밀집지역 외곽경계선 500m-1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호6) : 계획관리지역(계획관리지역), 농림지역, 보전관리지역(보전관리지역), 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(저촉), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호7) : 농림지역(2013-05-30), 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 기호5,6) 토지상에 연고자 미상의 분묘가 소재함.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경127 (2)

소재지: 경상북도 예천군 보문면 작곡리 12

용도: 임야

감정가: 16,860,600원

총 토지면적: 2731.00㎡ (약 826.03평)

매각 대상 토지 지분: 991.8992㎡ (약 300.57평)

건물: 해당 없음

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 예OOOOOO (예천군산림조합 등 다수)

매각 형태: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

본건은 경상북도 예천군 보문면 작곡리 일대에 위치하며, 주변 환경은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

"예천IC"와 동측 인근에 위치하고 있어 차량 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있습니다.

본건의 북동측, 동측, 서측으로는 폭 약 2~4미터의 비포장 또는 포장 농로가 개설되어 있어 차량 진입이 가능합니다.

다만, 지적도상 맹지인 필지가 일부 포함되어 있어 도로 접근성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

본건 인근에는 예천군 보문면사무소, 보건지소, 건강나눔센터 등 주민 편의시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 어느 정도 제공됩니다.

관광지로는 삼강문화단지, 초간정 등이 예천군 내에 위치하나, 본건 소재지와의 직접적인 접근성은 다소 떨어집니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 지역 특성상 대규모 공장이나 유해시설은 없을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 7월 11일 접수된 예천군산림조합 외 1명의 근저당권(을2)입니다.

이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

본건은 토지의 일부 지분 매각으로, 지분권자 간의 공유 관계가 존재합니다.

특이사항으로 공유자 우선매수 신고, 분묘기지권, 공동담보 등의 권리가 존재하며, 이는 매수 시 인수 또는 고려해야 할 사항입니다.

특히, 지분 매각에 따른 공유자 우선매수권 행사 가능성과 그 절차상 주의사항을 명확히 인지해야 합니다.

분묘기지권의 경우, 해당 토지 상에 연고자 미상의 분묘가 소재하는 것으로 기재되어 있어, 분묘의 존재로 인한 토지 사용 제약 및 향후 분묘 관련 분쟁 가능성을 내포합니다. 분묘기지권은 관습법상 성립하는 물권으로, 등기 없이도 효력이 인정되며 분묘가 존재하는 동안 토지 사용권을 주장할 수 있습니다. 또한, 토지 소유자가 지료를 청구하는 경우 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 약 11억 7천만 원에 달하나, 이는 말소기준권리 이후의 권리들에 대한 금액이며, 매각으로 소멸되는 권리이므로 직접적인 인수 대상은 아닙니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 예천군 보문면 작곡리 일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다.

주요 산업은 농업 및 임업으로 추정되며, 지역 경제는 농산물 생산 및 가공, 임산물 생산 등에 기반을 두고 있을 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설이나 산업 단지는 인근 지역에 없으며, 소비 및 서비스 기능은 예천읍 등 인접 지역으로 집중되는 경향이 있습니다.

따라서 상업적 가치보다는 농지 또는 임야로서의 개별적인 가치 평가가 중요합니다.

최근 보문면 지역 내에는 건강나눔센터와 같은 주민 복지 시설이 확충되는 등 일부 지역 발전 노력이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

주변 지역은 주로 농업 및 임업 종사자가 거주하는 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

가장 가까운 읍·면 소재지인 보문면 행정복지센터까지 차량으로 이동 가능하며, 이곳에서 기본적인 행정, 금융, 의료(보건지소) 등의 서비스를 이용할 수 있습니다.

주요 편의시설로는 마트, 병원, 금융기관 등이 보문면 소재지 또는 예천읍에 위치할 것으로 예상됩니다.

주변 숙박 시설로는 예천군 내에 다수의 모텔 및 여관이 있으나, 본건지에서 직접적인 접근성은 낮습니다.

여가 및 문화 시설로는 예천군 내에 삼강문화단지, 용문사, 초간정 등 관광 명소가 있으나, 일상적인 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 공동 소유 관계가 성립됩니다. 이로 인해 토지 이용 및 관리에 있어 협의가 필요하며, 단독으로 토지를 활용하는 데 제약이 따릅니다.

공유자 우선매수권: 공유자는 법률에 따라 우선적으로 해당 지분을 매수할 권리가 있습니다. 이는 예상치 못한 입찰 결과로 이어질 수 있으며, 매수 기회를 상실할 가능성도 있습니다.

분묘기지권: 토지 상에 분묘가 소재하고 있어, 분묘의 존재로 인한 토지 사용 제약 및 토지 소유권 행사에 일부 제한이 발생할 수 있습니다. 해당 분묘의 연고자가 불분명할 경우, 추후 분묘 이장 등과 관련하여 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

맹지 및 농로 접근성: 일부 토지는 지적도상 맹지이며, 이용 가능한 도로는 폭이 좁은 농로입니다. 이는 토지의 개발 또는 활용에 있어 진입로 확보 및 건축 허가 등에서 문제를 야기할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 준보전산지, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 산지 관련 규제를 받고 있습니다. 가축사육제한구역에 포함되는 필지도 있어, 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 약 11억 7천만 원으로 높게 설정되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들의 합계로, 매각으로 소멸됩니다. 다만, 채권자 수가 다수 존재함을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 예천군 보문면 작곡리의 농촌 지역에 위치한 임야의 일부 지분 매각 물건입니다.

토지 자체는 농경지와 자연림으로 이용되고 있으며, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 잠재적인 토지 이용 계획을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 본건의 가장 큰 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점과 '분묘기지권', 그리고 '맹지'라는 점입니다.

이는 매수 후 토지를 단독으로 활용하거나 개발하는 데 있어 상당한 제약을 야기할 수 있으며, 다른 지분권자와의 협력 없이는 사실상 활용이 어렵습니다.

또한, 분묘의 존재는 토지 사용의 제약을 넘어 법적 분쟁의 소지까지 안고 있습니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서 본건은 투자의 목적보다는 인근 토지 소유자가 자신의 토지 가치를 높이거나, 기존 지분권자로서 토지를 통합 관리하려는 목적에 더 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

인근 농경지 및 임야 소유자의 경우, 토지 통합 관리 또는 개발을 위한 지분 취득 기회가 될 수 있습니다.

예천IC 인근의 계획관리지역 토지로서, 장기적인 관점에서 지역 개발 시 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

자연림으로 이용되는 부분은 임업적 가치를 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 분묘기지권, 맹지, 공유자 우선매수권 등 다양한 리스크 요소를 안고 있습니다.

또한, 주변 농경지 및 임야의 개별 공시지가 정보에 따르면, 본건 토지 지분의 가치는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 16,860,600원을 기준으로 하되, 리스크를 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본건과 유사한 조건의 물건에 대한 시장 거래 사례가 부족하므로, 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

하지만, 일반적으로 지분 매각 물건의 경우 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경향을 보이나, 본건의 특수성을 감안할 때 이보다 낮은 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 면밀한 분석 후, 예상 입찰가는 감정가 16,860,600원의 70% ~ 80% 선인 약 11,800,000원 ~ 13,500,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.