나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3637 [4] 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 104동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 소재"고령군민체육관"서측에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택과 학교 및 관공서, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와 대중교통시설 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

기호(1~6): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 각호 단위세대들로, - 외벽 : 화강석 붙임, 치장벽돌 및 스타코 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 강화마루 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 하이샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 "다세대주택"으로 이용중입니다.

설비내역

공히 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 주도로와 등고 평탄한 대체적인 사다리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 왕복4차선 및 북측으로 폭 약 15미터, 북측 및 서측으로 4미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-07-26), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-01))(접합)(대로 3-5(보))(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-01)(중로2-3(집))(접합),가축축사육제한구역 (250m 제한지역),상대보호구역(2015-03-12)(고령고등학교), 조례로 정한지역(문화재의 외곽 경계부터500미터까지), 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역).하천구역(내곡천).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 다세대주택의 내부구조(설비) 등은 거주인들의 부재로 인하여 1개 호수의 조사사항과 관련자료 및 외부관찰과 탐문 등에 의거 동 단지내 동류형 다세대 주택의 일반적인 상태를 기준하였으므로 경매진행시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3637 (4)

소재지: 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 104동 4층401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 315,000,000원

건물면적: 69.55㎡ (약 21.0평)

토지면적: 84.26㎡ (약 25.5평)

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2023년 2월 16일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동경주농업협동조합 (등기부 기준)

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리에 소재하며, "고령군민체육관" 서측에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 관공서, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설이 인근에 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 단지 서측 및 북측으로 폭 4미터, 북측으로 15미터, 동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 대로3류, 중로2류 등 도로 관련 용도지구와 함께 가축축사육제한구역, 상대보호구역(고령고등학교), 공장설립제한지역, 하천구역(내곡천) 등이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 23일 접수된 동경주농업협동조합 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이정은

* 보증금: 30,000,000원

* 전입/확정일자: 2025년 2월 25일

* 배당신고일자: 2025년 11월 21일

* 대항력: 없음 (낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 주변에 주거 시설과 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 지역 내 학교 및 관공서 등이 소재하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 제공된 정보 상으로 별도로 확인된 혐오시설은 없으나, 토지이용계획상 일부 환경 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 편리.

* 교육: 고령고등학교 등 교육 시설 접근성 우수.

* 문화/체육: 고령군민체육관이 인접하여 문화 체육 활동 용이.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태: 감정평가서상 거주인 부재로 인한 외부 조사 및 탐문에 기반한 평가로, 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역 외 가축축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하천구역 등의 제한사항으로 인해 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2023년 사용승인으로 신축에 해당하나, 동일 단지 내 다른 동의 상태 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 고령군 대가야읍에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인)인 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 단순하여 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

* 다만, 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 필요하고, 일부 토지이용계획상 제한 사항과 공동담보라는 점은 주의해야 합니다.

* 신축 건물이라는 점과 현재의 시세 추세를 고려할 때, 합리적인 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2023년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 기대.

* 안정적 입지: 주거 밀집 지역으로 기본적인 수요층 확보 용이.

* 권리상 명확성: 모든 권리가 소멸되는 물건으로 안전한 명도 및 소유권 확보 가능.

* 시세 차익 가능성: 최근 동일 단지 거래 사례와 비교 시, 합리적인 입찰가로 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 동일 단지 '모던클래시' 3층 물건이 2024년 6월 2억 8,500만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 4층으로, 해당 거래 사례보다 층수가 약간 높습니다.

* 감정가 3억 1,500만원은 최근 실거래가보다 높은 수준이나, 신축 건물이라는 점과 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 최근 거래가 2억 8,500만원을 기준으로 약 5% ~ 7% 정도의 상승분 및 경합 정도를 고려한 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 305,000,000원 (삼억 오백만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.