나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3637 [5] 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 104동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 소재"고령군민체육관"서측에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택과 학교 및 관공서, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와 대중교통시설 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

기호(1~6): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 각호 단위세대들로, - 외벽 : 화강석 붙임, 치장벽돌 및 스타코 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 강화마루 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 하이샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 "다세대주택"으로 이용중입니다.

설비내역

공히 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 주도로와 등고 평탄한 대체적인 사다리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 왕복4차선 및 북측으로 폭 약 15미터, 북측 및 서측으로 4미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-07-26), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-01))(접합)(대로 3-5(보))(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-01)(중로2-3(집))(접합),가축축사육제한구역 (250m 제한지역),상대보호구역(2015-03-12)(고령고등학교), 조례로 정한지역(문화재의 외곽 경계부터500미터까지), 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역).하천구역(내곡천).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 다세대주택의 내부구조(설비) 등은 거주인들의 부재로 인하여 1개 호수의 조사사항과 관련자료 및 외부관찰과 탐문 등에 의거 동 단지내 동류형 다세대 주택의 일반적인 상태를 기준하였으므로 경매진행시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3637 (5)

소재지: 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 104동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 315,000,000원

토지면적: 84.26㎡ (약 25.5평)

토지지분: 84.26㎡ (약 25.5평)

건물면적: 69.55㎡ (약 21.0평)

건물지분: 69.5484㎡ (약 21.0평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동경주농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택과 함께 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

본건의 서측에는 "고령군민체육관"이 위치합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 대로3류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축축사육제한구역, 상대보호구역(고령고등학교), 공장설립제한지역, 하천구역(내곡천) 등으로 지정되어 있습니다.

해당 지역은 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 산업 시설로 인한 환경적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.2. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 501호에 해당하는 다세대주택입니다.

외벽은 화강석 붙임, 치장 벽돌 및 스타코 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 강화마루 및 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시입니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 승강기, 화재경보, 도시가스 공급, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접한 주도로와 등고 평탄한 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

단지 동측으로는 왕복 4차선 도로, 북측으로는 약 15미터 도로, 북측 및 서측으로는 약 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

건축물대장 정보에 따르면, "모던클래시" 단지는 2021년 7월 30일 사용 승인되었으며, 총 5개 동, 40세대로 구성된 도시형 생활주택(단지형 다세대)입니다. 본건이 속한 104동은 5층 건물로 8세대가 거주 중입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 06월 23일 접수된 동경주농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 건에 설정된 모든 권리(근저당권, 전세권, 임의경매개시결정)는 말소기준권리 이하의 순위이거나 경매개시결정 등기이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 권리(채무, 임차보증금 등)는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이승하

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 11월 25일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025년 11월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

집합건물 등기부 요약상 이승하 씨의 전세권(을4)은 말소될 예정이며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

최근 동일 단지인 "모던클래시"(329-3번지)에서 2024년 6월 25일, 3층에 위치한 69.5484㎡(약 21평) 면적의 다세대주택이 285,000,000원(2억 8,500만원)에 직거래된 사례가 있습니다.

주변 다른 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 22일: 82.16㎡(약 25평) 205,000,000원(2억 500만원)

* 2026년 4월 23일: 76.6㎡(약 23평) 110,000,000원(1억 1,000만원)

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 학교(고령고등학교), 관공서, 체육시설, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 임차인 이승하 씨의 전세권이 등기부상 말소 예정이며 대항력이 없으므로 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 "조례로 정한 지역(문화재의 외곽 경계부터 500미터까지)"에 해당하여, 문화재 보호 관련 규제를 받을 수 있습니다.

"가축축사육제한구역"에 포함되어 있으나, 주변 주거 및 상업 시설 형성으로 보아 직접적인 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 대가야읍에 소재한 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택입니다.

입지 조건은 주거 편의시설 및 교통 접근성이 양호하며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

동일 단지 내 최근 실거래 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다.

다만, 문화재 관련 조례 지역에 속해 있어 향후 개발 또는 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으므로 이를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로 상품 가치가 높음

권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 외 추가적인 권리 인수 부담이 없음

단지 내 유사 면적의 최근 실거래 사례 존재 (285,000,000원)

주거 생활 환경이 양호함

1.8. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

동일 단지 "모던클래시" 69.5484㎡(약 21평)의 최근 실거래가는 2024년 6월 기준 285,000,000원입니다.

본건은 5층으로, 층수 및 개별 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 대비 시세 및 주변 거래 사례를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 시장 상황과 개별 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 접근을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 250,000,000원에서 280,000,000원 사이의 금액을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태, 수리 필요성, 주변 임대 수요 등을 면밀히 파악한 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.