나이스옥션 법원경매 서산 2025타경670 [2] 충청남도 당진시 송산면 가곡리 377-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 가곡리 소재 ‘가곡교차로’ 북서측 근거리에 위치하며, 주
위는 자연림 및 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 남측 인근에 38번 국도 등 간선도로가 통과하고 있어
제반 교통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 사다리형의 평지 및 완경사지로서, 현황 토지임야 및 일부 도로 등으로 이
용중임.
기호 2,6: 대체로 사다리형의 평지 및 완경사지로서, 현황 토지임야 등으로 이용중임.
기호 3,4: 대체로 부정형의 완경사지로서, 현황 도로 및 일부 토지임야 등으로 이용중임.
기호 5: 대체로 사다리형의 평지 및 완경사지이며 일부는 급경사지로서 현황 토지임야 등으
로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 지적상 맹지이나, 북측으로 비포장도로(가곡리 373-39 외 소유자: 이금형 외) 및
본건 지상으로 폭 약 3미터 내외의 도로(가곡리 373-11 외 소유자: 정혜영 외)가
지나가고 있음.
기호 2: 지적상 맹지이나, 북측으로 비포장도로(가곡리 373-39 외 소유자: 이금형 외)가
지나가고 있음.
기호 3,4: 본건중 일부가 현황 도로임.
기호 5,6: 지적상 맹지로서, 인접필지를 통하여 본건 인근까지 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>
중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)
기호 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산02 산업형) 가축사육제한구역
(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(39488)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>
중점경관관리구역(2021-09-14)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 1: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 현황 도로로 이용중인 것으로
목측됨.
기호 3,4: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 현황 도로로 이용중인 것으로
목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 현황 토지임야 등으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서산지원 2025타경670 (2)

1.2. 소재지

충청남도 당진시 송산면 가곡리 377-3

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

61,678,640원

1.5. 토지면적

1399. 00㎡ (약 423.25평)

1.6. 토지 지분

335. 2004㎡ (약 101.40평)

1.7. 건물면적

0㎡ (해당 없음)

1.8. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

하OO

1.11. 특이사항

지분매각, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 가곡리 소재 ‘가곡교차로’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림 및 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하고 있음.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 남측 인근에 38번 국도 등 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로 상태

* 기호 1: 지적상 맹지이나, 북측으로 비포장도로(가곡리 373-39 외) 및 본건 지상으로 폭 약 3미터 내외의 도로(가곡리 373-11 외)가 지나가고 있음.

* 기호 2: 지적상 맹지이나, 북측으로 비포장도로(가곡리 373-39 외)가 지나가고 있음.

* 기호 3,4: 본건중 일부가 현황 도로임.

* 기호 5,6: 지적상 맹지로서, 인접필지를 통하여 본건 인근까지 접근 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(송산02 산업형)에 속함.

* 또한, 가축사육제한구역(일부 제한), 광구(39488), 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리인 하헌승 근저당(2020-07-29, 150,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 압류권자인 노원세무서장, 서울특별시도 소멸 대상임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 목록에 지상권이 언급되어 있으나, 관련 개요는 비어 있음. 만약 해당 권리가 실제로 존재하고 효력이 있다면 매수인이 이를 인수해야 할 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 인수주의 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 등기부상 또는 별도 확인된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건은 자연림, 중소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있음.

* 상대적으로 조용하고 개발이 덜 된 지역 특성을 보임.

4.2. 토지 이용

* 현황 토지는 임야 및 일부 도로로 이용되고 있음.

* 토지대장상 지목은 임야이나, 일부 현황 도로로 이용되는 부분이 확인됨.

4.3. 향후 개발 가능성

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따라 향후 산업 시설 등의 입지 또는 개발 가능성이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 인근 지역의 상세한 편의시설 정보는 파악하기 어려움.

* 주위 환경을 고려할 때, 대규모 상업 시설보다는 소규모 지역 편의시설 또는 공장 관련 시설 위주로 분포할 것으로 예상됨.

5.2. 교통 접근성

* 38번 국도 등 간선도로가 인접해 있어 차량을 이용한 지역 내외 이동은 용이한 편임.

* 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 공동 소유 관계에서 발생할 수 있는 의사결정의 어려움, 재산권 행사의 제약 등 관리 및 활용상 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 맹지 및 도로 이용

* 일부 토지 필지가 지적상 맹지이며, 인접 필지 또는 본건 토지 일부 현황 도로를 통해 접근 가능함. 이는 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

* 준보전산지, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하여 토지의 개발 또는 활용에 추가적인 법적 검토가 필요함.

6.4. 권리 관계 (매각 불소멸 권리)

* 보고서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으며, 해당 권리가 실제로 존재하고 효력이 있다면 매수인이 이를 인수해야 하므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 충청남도 당진시 송산면 가곡리에 소재한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 61,678,640원임.

7.2. 권리 분석 결과

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당 이하로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

7.3. 잠재적 가치

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역 지정으로 인해 향후 개발 가능성이 있으나, 지분매각, 맹지, 산지 관련 규제 등 복합적인 요소를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

* 성장관리계획구역(산업형) 지정으로 인한 산업 단지 개발 또는 연관 시설 입지 가능성.

8.2. 입지 장점

* 38번 국도 인근의 교통 요충지로서 물류 이동 및 접근성 측면에서의 이점.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건은 지분 매각이며, 맹지 및 산지 관련 제한 사항 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요함.

* 또한, 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 현장 답사를 통한 정확한 이용 상태 확인, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석 등이 필수적으로 선행되어야 함.

* 제시된 감정가 61,678,640원을 참고하되, 개별적인 시장 상황 및 향후 개발 가능성에 대한 면밀한 분석을 통해 결정해야 함.

9.2. 제안

* 본 물건의 현재 상태 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여, 투자 리스크 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정할 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.