나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51309 [2] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 884-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 본건 토지 기호 '1, 2'
본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '중흥하수처리장' 북동측 인근에 위치하며 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

- 본건 토지 기호 '3'
본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '당진 송악 경남 아너스빌' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지 기호 '1, 2, 3' 공히, 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 본건 토지 기호 '1'
인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 기준시점 현재, '답' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 토지 기호 '2'
인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 기준시점 현재, '답 및 일부 도로' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 토지 기호 '3'
인접토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 기준시점 현재, '주거용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

- 본건 토지 기호 '1, 2'
본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장 도로에 접합니다.

- 본건 토지 기호 '3'
본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 토지 기호 '1, 2'
자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 본건 토지 기호 '3'
자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 '그 밖의 사항' 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 본건 건물 기호 '4'
연와조 시멘기와지붕 1층 건으로서,

외벽 : 방부목 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기준시점 현재, 단독주택(방, 거실, 화장실) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적개황도 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 일반건축물대장상 2개동의 건물로 기재되어 있으나, 이는 공부상 오류로 추정되며, 등기사항전부증명서 및 현황을 기준하여 1개동으로 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록3 주거용 건부지 등으로 이용중
- 목록4 단독주택 등으로 이용중
- 목록4 건물은 일반건축물대장상 2개동의 건물로 기재되어 있으나, 공부상 오류로 추정되며, 등기사항전부증명서 및 현황을 기준으로 1개동으로 평가하였다는 감정인의 의견 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51309 (2)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 884-7

* 용도: 단독주택

* 감정가: 231,973,500원

* 토지면적: 376.00㎡ (약 113.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 78.13㎡ (약 23.63평)

* 건물 제시외면적: 82.00㎡ (약 24.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고OOOOOOO (등기사항전부증명서상 고대농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '중흥하수처리장' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 일부 토지는 '당진 송악 경남 아너스빌' 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.

* 토지형상 및 이용상태:

* 토지 기호 1: 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 '답'으로 이용 중입니다.

* 토지 기호 2: 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 '답 및 일부 도로'로 이용 중입니다.

* 토지 기호 3: 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 토지 기호 1, 2: 서측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장 도로에 접합니다.

* 토지 기호 3: 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 토지 기호 1, 2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 토지 기호 3: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 토지 및 건물 모두 1981년/1980년 이덕구 소유권 보존/이전 등기 이후, 2012년 1월 25일 고대농업협동조합의 근저당권(195,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 이후 2014년 8월 14일 동일 채권자의 근저당권(130,000,000원)이 추가되었으며, 2025년 4월 18일 박근희 외 3명으로 상속에 의한 소유권 이전이 있었습니다.

* 본건 경매는 2025년 5월 1일 고대농업협동조합의 신청에 의한 임의경매(사건번호: 서산지원 2025타경51309)로 개시되었습니다.

* 이후 당진시 및 예산세무서장의 압류가 등기되었습니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 325,000,000원입니다.

* 권리소멸 여부: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 2012년 1월 25일자 근저당권 이하 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 등기된 소유권(갑구) 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 보증금이 없거나 전부 변제되어 인수할 부담이 없음을 의미합니다. 다만, 물건명세서 기타 참고사항에 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

* 지역 특성: 본건이 위치한 당진시 송악읍 중흥리는 농경지와 단독주택, 자연림이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

* 건물 현황:

* 건물(목록 4)은 연와조 시멘트 기와지붕의 1층 단독주택으로, 외벽은 방부목 및 일부 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 내부에는 방, 거실, 화장실 등이 있으며 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 건축물대장상 2개동으로 기재되어 있으나, 공부상 오류로 추정되며 감정평가에서는 1개동으로 평가되었습니다. 총괄표제부상 건축면적은 156.26㎡, 표제부상 건축면적은 78.13㎡이며, 제시외 건물 면적이 82.00㎡이므로, 실질적인 건축물의 총 연면적은 약 160.13㎡(48.45평)으로 파악됩니다.

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보는 연립 및 다세대 주택에 대한 것으로, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보에 따르면, 2026년 3월~6월 거래된 68.74㎡~79.23㎡ 면적의 연립/다세대 주택이 3,800만원에서 7,000만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 이는 본건의 감정가(231,973,500원) 및 토지 면적(376㎡)을 고려할 때, 본건의 가치가 해당 유형의 주택보다 훨씬 높게 책정되었음을 시사합니다. 다만, 이러한 주변 시세는 본건의 잠재적 가치를 평가하는 데 참고 자료로만 활용해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

* 혐오시설 인접: 본건 북동측 인근에 '중흥하수처리장'이 위치하고 있어, 혐오시설에 대한 민감도가 높은 수요자에게는 부정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 건축물대장 오류 추정: 일반건축물대장상 2개동으로 기재되어 있으나, 현황 및 등기부등본상 1개동으로 평가된 점은 추후 공부 정리 또는 재건축 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상한: 토지 기호 1, 2는 자연녹지지역, 기호 3은 자연녹지지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 건축 행위 및 토지 이용에 있어 제한 사항이 따릅니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지 접근성: 일부 토지(기호 1, 2)는 노폭 3m 내외의 비포장 도로에 접하여 차량 통행 및 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 불명확: '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 당진시 송악읍에 위치한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지(376㎡)와 함께 단독주택(78.13㎡) 및 제시외 건물(82.00㎡)이 일괄 매각되는 물건입니다. 감정가는 2억 3천만원대로 책정되어 있으며, 이는 토지 가치를 포함한 비교적 높은 수준의 평가액으로 보입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정이나, 인근 하수처리장 위치, 건축물대장과의 차이, 토지이용계획 상 제한사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변의 연립/다세대 주택 시세는 본건의 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로 나타나, 본건의 가치는 단독주택으로서의 특성 및 넓은 토지 면적에서 비롯된 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 376㎡의 넓은 토지는 단독주택으로서의 활용 가치 및 향후 재건축, 증축 등 다양한 가능성을 제공합니다.

* 일괄매각: 건물뿐만 아니라 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각되므로, 부대 시설까지 명확하게 취득할 수 있습니다.

* 경매 통한 취득 기회: 채권자의 임의경매로 진행되어, 시장가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 주거 환경: 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 도시의 번잡함에서 벗어나 조용한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,973,500원입니다. 등기부상 총 채권액은 325,000,000원으로, 채권액이 감정가보다 높은 상황입니다. 주변 연립/다세대 주택의 시세(JSON 정보 기준 3,800만원~7,000만원)는 본건 감정가와 큰 차이를 보이며, 이는 본건이 단독주택으로서의 가치와 넓은 토지 면적을 반영한 것으로 판단됩니다. 그러나 인근 하수처리장으로 인한 혐오시설 이슈, 건축물대장과의 차이, 토지이용계획상 제한사항 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 하단 범위: 231,973,500원 * 75% = 173,980,125원

* 상단 범위: 231,973,500원 * 85% = 197,177,475원

따라서, 예상 입찰가는 1억 7천 4백만원 ~ 1억 9천 7백만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 상세한 상태를 점검하고, 권리관계 및 주변 시세에 대한 추가적인 분석을 반드시 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.