나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11607 [2] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층919호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형생활주택 등으로 형성된 상업 및 업무지대로
서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여
건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하2층 중 5층 509호 외 2개호로서,
외벽 : 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 타일, 장판(마루)깔기 등 마감
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'이며, 공장(사무실)으로 이용 중임.
기호(2) : 집합건축물대장상 '공장(지원시설-기숙사)'이며, 복층 구조의 숙소임.
기호(3) : 집합건축물대장상 '공장(지원시설-기숙사)'이며, 복층 구조의 숙소임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 등 화재 관련 설비, 냉난방
설비, 주차장설비 등 되어 있으며, '기숙사'에는 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, '공업 및 주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m내외(왕복 4차선)의 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상
태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개
발촉진법>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11607 (2)

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층919호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

* 토지지분: 9.5648㎡ (약 2.89평)

* 건물면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

* 건물지분: 28.8275㎡ (약 8.72평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형생활주택 등으로 형성된 상업 및 업무지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 20m 내외(왕복 4차선)의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

* 이후 접수된 농협은행주식회사의 가압류, 농협은행의 임의경매, 주식회사 우리카드의 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상 총 채권액은 541,771,730원입니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 임대관계가 미상이므로, 숨겨진 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 속한 아산시 탕정면 용두리 일대는 지식산업센터, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재된 상업 및 업무지대로 발전하고 있습니다.

* 주변에 왕복 4차선 도로가 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 건축물대장 총괄표제부에 따르면, 건물 전체 주차 대수는 532대이며, 이 중 실내 기계식 주차 시설이 532대를 수용할 수 있어 주차 환경은 비교적 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 지역은 상업 및 업무 시설과 주거 시설이 복합적으로 개발되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 지역 내 이동이 편리합니다.

* 본 물건은 집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 등록되어 있으며, 공장(사무실)으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 파악되어, 보증금 인수 부담은 없으나 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 미상의 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 언급되지 않았습니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 강화유리 등, 내벽은 페인트, 벽지, 타일, 바닥은 타일, 장판 등으로 마감되었습니다. 특별한 하자나 노후화에 대한 언급은 없으나, 실제 현장 확인 시 건물의 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면의 상업 및 업무지대에 위치한 지식산업센터입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 개발 계획이 진행 중인 지역에 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 건물 자체의 이용 상태 및 구조는 일반적인 수준으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 아산시 탕정면은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 지식산업센터의 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 있습니다.

* 차량 접근성이 우수하며, 주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 감정가 대비 비교적 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 137,000,000원입니다.

* 권리관계상 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠재적 리스크(임대관계 미상 등) 및 명도 비용, 취득세, 법무 비용 등을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다. (예: 109,600,000원 ~ 123,300,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.