나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11607 [3] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층920호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형생활주택 등으로 형성된 상업 및 업무지대로
서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여
건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하2층 중 5층 509호 외 2개호로서,
외벽 : 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 타일, 장판(마루)깔기 등 마감
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'이며, 공장(사무실)으로 이용 중임.
기호(2) : 집합건축물대장상 '공장(지원시설-기숙사)'이며, 복층 구조의 숙소임.
기호(3) : 집합건축물대장상 '공장(지원시설-기숙사)'이며, 복층 구조의 숙소임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 등 화재 관련 설비, 냉난방
설비, 주차장설비 등 되어 있으며, '기숙사'에는 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, '공업 및 주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m내외(왕복 4차선)의 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상
태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개
발촉진법>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11607 (3)

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층920호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 137,000,000 원

* 토지면적: 9.56㎡ (약 2.90평)

* 토지지분: 9.5648㎡ (약 2.90평)

* 건물면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

* 건물지분: 28.8275㎡ (약 8.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형생활주택 등으로 형성된 상업 및 업무지대로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 10층/지하 2층 중 9층 920호. 외벽은 강화유리 등, 내벽은 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 등으로 마감되었음. 바닥은 타일, 장판(마루)깔기 등으로 마감되었으며, 창호는 강화유리, 새시창호 등임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 평지로서, '공업 및 주상용 건부지'로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 북측으로 폭 약 20m 내외(왕복 4차선)의 포장도로에 접하는 등 인접도로의 상태는 보통임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2023-03-27 접수, 93,600,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시된 권리가 없음)

* 등기부 채권 총액: 93,600,000원 (근저당) + 429,107,911원 (가압류) + 321,463,455원 (임의경매) + 19,063,819원 (가압류) = 863,235,185원. (이는 등기부상 총 채무액이며, 경매 신청 채권액은 321,463,455원임)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주위는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형생활주택 등으로 형성된 상업 및 업무지대임.

* 토지 이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구 등에 속해 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 용도: 집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'이며, 현재 공장(사무실)으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 등 화재 관련 설비, 냉난방 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상.

* "임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요."

* 주변 지역에서 지식산업센터의 공실 문제가 제기되고 있으며, 이는 향후 임대 수익률 및 자산 가치에 영향을 줄 수 있음.

* 인근에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 잠재적인 개발 계획이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 아산시 탕정면 일대의 상업 및 업무지대에 위치한 지식산업센터(공장)임.

* 주변 개발 계획(택지개발사업지구, 지구단위계획구역)과 함께 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(사용승인 2022.12.29)이며, 필요한 설비를 갖추고 있음.

* 권리관계는 농협은행의 근저당을 말소기준으로 하여, 임의경매 및 가압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 임대관계는 미상임.

1.7. 투자 포인트

* 아산 탕정지구 개발 수혜 지역 내 위치.

* 상업 및 업무 복합지구 내 안정적인 수요 기대.

* 최근 사용승인된 건물로 상품성 우수.

* 인수 부담 있는 임차인 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 137,000,000원.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향을 고려하여 신중하게 결정할 필요가 있음.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외할 필요 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.