나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22117 [1] 충청남도 공주시 월송동 43-13 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 공주시 월송동 소재 "월송휴게소" 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로서, 부근은
국도변 농경지 및 소규모의 공장 등이 산재하며, 국도를 따라 주유소 및 휴게소 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근 취락 및 노선버스 정류장 등으로의 거리 및 편익성 등으로 보아 대중교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1) 부정형의 평탄한 토지이며, 전으로 이용중임.
■ 일련번호 2) 부정형의 평탄한 토지이며, 잡종지 상태임.

인접 도로상태

공히, 지적도상 맹지이나, 연접한 43-12번지를 경유하여 진입되는 토지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1,2) 공히, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 하천구역(2014-09-01)(지방하천(월송천))<하천법>임.

제시목록 외의 물건

별첨.지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

일련번호 1,2)는 공부상 지목이 ‘답’이나, 현황 일련번호 1)은 ‘전’ 용도이고, 일련번호 2)는 ‘잡종지’ 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 일련번호 2) 지상에 소유가 불분명한 제시외건물, 콘테이너, 불용품, 쓰레기 등이 소재함.

물건 비고

매각대상 아닌 컨테이너 존재. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경22117 (1) [cite:provided]

소재지: 충청남도 공주시 월송동 43-13 [cite:provided]

용도: 답 (전, 잡종지로 이용 중) [cite:provided]

감정가: 180,726,000원 [cite:provided]

토지면적: 546.00㎡ (약 165.16평) [cite:provided]

토지 제시외면적: 0.00㎡ [cite:provided]

건물면적: 0.00㎡ [cite:provided]

건물 제시외면적: 0.00㎡ [cite:provided]

매각대상: 토지매각 [cite:provided]

경매구분: 부동산임의경매 [cite:provided]

채권자: 구OOOOOOOO [cite:provided]

등기부채권 총액: 393,794,258원 [cite:provided]

2. 입지조건

위치 및 주위환경: "월송휴게소" 북동측 인근에 위치하며, 국도변 농경지 및 소규모 공장 등이 산재하고 주유소 및 휴게소 등도 인근에 있습니다 [cite:provided]. 주변 지역은 공주시의 신규 주택 단지 개발이 이루어지고 있는 지역과 일부 연접하고 있습니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근 취락 및 노선버스 정류장 등으로의 접근성은 보통 수준입니다 [cite:provided].

형태 및 이용상태: 일련번호 1) 및 2)는 부정형의 평탄한 토지로서, 공부상 지목은 '답'이나 현황 일련번호 1)은 '전', 일련번호 2)는 '잡종지'로 이용 중입니다 [cite:provided].

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 연접한 43-12번지를 경유하여 진입이 가능합니다 [cite:provided].

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(지방하천 월송천)에 해당합니다 [cite:provided, 5, 8, 9, 19, 20, 21]. 이는 건축 및 개발 행위에 있어 상당한 제약을 수반합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 29일 접수된 구미강동새마을금고의 근저당권(300,000,000원)입니다 [cite:provided].

소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(을13 근저당권, 갑7 가압류, 갑8 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite:provided].

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다 [cite:provided]. 현재 등기부등본 상 지상권은 등재되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다 [cite:provided].

특이사항: 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다 [cite:provided].

4. 상권분석

주변 환경: 국도변에 위치하여 물류, 창고 등 특정 산업 활동을 위한 접근성은 양호할 수 있습니다 [cite:provided]. 그러나 인근에 대규모 상업 시설보다는 농경지, 소규모 공장, 주유소, 휴게소 등이 혼재되어 있어 일반적인 상권 형성은 제한적입니다 [cite:provided]. 공주시 내 월송동 일원에 신규 주거 단지 개발이 예정 또는 진행 중이나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

수요: 지역 주민 또는 농업 관련 종사자의 수요에 국한될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다 [cite:provided].

편의시설: "월송휴게소" 및 국도변 편의시설이 존재하나 [cite:provided], 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 주요 편의시설은 인근 취락 지역 또는 공주시내로 이동해야 이용 가능합니다 [cite:provided]. 공주시는 공산성, 국립공주박물관 등 관광 자원을 보유하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지 관련 규제: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 매우 높습니다 [cite:provided]. 대상 토지가 '답'으로 분류되어 있어 관련 법규 준수가 필수적입니다.

토지 이용 현황 불일치 및 제시외 물건: 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전' 및 '잡종지'로 이용 중이며 [cite:provided], 특히 일련번호 2) 지상에 소유가 불분명한 컨테이너, 불용품, 쓰레기 등이 소재하여 명도 및 토지 정리 비용이 발생할 수 있습니다 [cite:provided]. 매각 대상이 아닌 컨테이너의 존재 또한 주의가 필요합니다 [cite:provided].

토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하천구역(월송천)에 속해 있어 개발 행위가 엄격히 제한됩니다 [cite:provided, 5, 8, 9, 19, 20, 21]. 특히 하천구역에 속해 있어 수변 관리 규정 등이 적용될 수 있습니다.

맹지: 지적도상 맹지로서, 연접지(43-12번지)를 통한 통행로 확보 및 사용 권한 관련 분쟁의 소지가 있습니다 [cite:provided].

미상 임대차: 임대 관계가 불명확하여 예상치 못한 점유자 발생 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없어 임대차로 인한 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다 [cite:provided].

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 월송동에 위치한 토지로, 국도변에 위치하여 접근성은 있으나, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하천구역 등 복합적인 토지 이용 규제가 적용되어 개발이 용이하지 않은 지역입니다 [cite:provided, 5, 8, 9, 14, 19, 20, 21].

공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 매각 대상이 아닌 컨테이너 및 각종 폐기물 등 제시외 물건의 존재는 본건의 주요 리스크 요인입니다 [cite:provided].

특히 농지취득자격증명 제출 의무는 낙찰자의 권리 행사에 직접적인 영향을 미치므로, 철저한 준비가 필요합니다 [cite:provided].

권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자의 부담이 적을 것으로 예상되나, 토지 정리 및 규제 사항 등을 고려할 때 투자 가치 판단 및 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

국도 인접성: 주요 도로에 인접하여 물류, 창고 등 특정 목적의 토지 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다 [cite:provided].

장기적 개발 잠재력: 현재는 규제가 많으나, 향후 도시 계획 변경 등 발전 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

낮은 인수 부담: 말소기준권리 이하의 권리들이 소멸되고, 인수되는 임차 보증금이 없어 금전적 부담이 적습니다 [cite:provided].

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

농지법, 하천법, 국토계획법 등 관련 법규 적용에 따른 구체적인 개발 가능성 및 제약 사항 확인.

토지 현황 정리(컨테이너, 폐기물 등)에 소요되는 예상 비용 산출.

맹지로서의 통행로 확보 방안 및 관련 비용 검토.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 신뢰할 수 있는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.