나이스옥션 법원경매 공주 2025타경29 [4] 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 3동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 ""공주경찰서"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 중 제2층 제202호 외 4개호로서,
- 외벽: 치장벽돌 마감 및 징크판넬 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
- 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 6~7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 현황도면 및 통상적인 내부 상황 등을 고려하여 평가하였는 바, 참고 바람.
- 본건 건물 옥탑 누다락에는 각호별로 구획된 창고용도의 공간이 소재하오니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지

충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 3동 2층 202호 (새주소: 충청남도 공주시 중미산길 41, 2층 202호)

1.2. 물건 종별

다세대주택

1.3. 토지 면적

53. 64㎡ (약 16.23평)

1.4. 건물 면적

70. 38㎡ (약 21.29평)

1.5. 감정가

215,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 "공주경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 로폭 약 6~7미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 하수처리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 5일 접수된 주식회사 대한투자대부의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

송영주의 주택임차권(을1)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 보증금은 35,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.임차인 송

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 18일

확정일자: 2021년 5월 20일

배당신고일자: 2024년 2월 2일

대항력: 있음 (인수 대상)

3.3. 2.임차인 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 6일

확정일자: 2023년 10월 27일

배당신고일자: 2025년 4월 1일

대항력: 있음

3.4. 기타 등기사항

갑4: 소유권이전3번신탁등기말소

갑5: 주식회사 대한투자대부 가압류 (말소기준권리)

갑6: 강제경매 (본건 경매 개시 결정)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가

주변 유사 물건의 최근 실거래가는 2024년 5월 80,000,000원(덕수빌리지 102동, 전용 76.27㎡), 2025년 11월 80,000,000원(덕수빌리지 103동, 전용 76.27㎡), 2026년 3월 120,000,000원(삼손빌라, 전용 84.81㎡) 수준입니다.

4.2. 인근 시세 분석

제공된 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(약 70.38㎡)의 다세대주택 시세는 약 80,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 건물 중 제2층 202호이며, 외벽은 치장벽돌 마감 및 징크판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다. 위생 및 급배수, 전기, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 인수 위험)

송 임차인의 보증금 35,000,000원은 매수인에게 인수되며, 김 임차인 또한 대항력이 있어 보증금 150,000,000원에 대한 인수 위험이 존재합니다. 총 인수 보증금은 185,000,000원으로, 이는 물건의 예상 시세보다 높습니다.

6.2. 공실 위험 및 명도 저항 가능성

임차인이 거주 중인 상황에서 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 가격 대비 높은 감정가

본건의 감정가는 215,000,000원이나, 주변 시세는 80,000,000원에서 120,000,000원으로 상당한 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큰 물건으로, 총 인수 보증금(185,000,000원)이 예상 시세(80,000,000원~100,000,000원)를 훨씬 초과합니다. 따라서 낙찰 시 보증금 회수가 불투명하여 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 위험이 매우 높아 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 인수해야 할 임차인 보증금 총액(185,000,000원)이 유사 물건의 시장 가치(약 80,000,000원~100,000,000원)를 초과하는 상황입니다. "예상 입찰가: ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 낙찰 후 총 지출(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 가치를 넘지 않도록 산정해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제시하나, 이는 보수적인 시장 가치를 반영한 수치입니다. 실제 낙찰가는 100,000,000원으로 결정된다 하더라도, 인수 보증금 185,000,000원을 합한 총 매수 비용은 285,000,000원이 되어 시장 가치를 크게 상회하게 됩니다. 따라서 본 건은 현재 조건으로는 적극적인 입찰보다는 매우 신중한 접근 또는 입찰 포기를 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.