나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20088 [1] 충청남도 공주시 반포면 학봉리 899 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 반포면 학봉리 소재 ""계룡산자연사박물관"" 동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 '국립공원계룡산 동학사' 진입로변 주변의 관광시설을 배후로 하는 음식점 및 숙박시설, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 완경사지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 소로한면 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(동학사 온천)<온천법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역등임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물로서,
- 외벽 : 드라이비트 등 마감,
- 내벽 : 타일 및 몰탈위페인팅, 벽지 및 여관 인테리어 마감,
- 바닥 : 화강석붙임, 폴리싱타일 붙임 및 데코타일 등 마감,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

여관('루나 무인텔')이며, 기준시점 현재 영업이 중단된 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 차량감지설비, 무인객실판매시스템 등이 되어 있으나, 상당기간 운영이 중단된 점으로 볼 때 경매 입찰 시 설비의 정상작동 여부는 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 상당기간 운영이 중단된 상태였던 것으로 탐문조사되며, 이로 인하여 별첨 '사진용지'와 같이 일부 호실이 관리상태가 불량한 부분이 있는 바 이러한 상태를 감안하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경20088 (1)

소재지: 충청남도 공주시 반포면 학봉리 899 (새주소: 충청남도 공주시 임금봉길 49-34)

용도: 숙박시설 (여관 '루나 무인텔')

감정가: 2,647,595,600원

토지면적: 947.40㎡ (약 286.6평)

건물면적: 1279.67㎡ (약 387.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유구새마을금고 (근저당권자)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 공주시 반포면 학봉리 소재 "계룡산자연사박물관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 '국립공원계룡산 동학사' 진입로변의 관광시설(음식점, 숙박시설, 상업나지 등)을 배후로 하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 공주 시내버스는 유성, 계룡, 갑사, 신원사 방면으로 운행되며, 대전 유성 방면 버스 노선 등이 있습니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 세장형 완경사지로 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북측으로 소로한면 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 온천원보호지구(동학사 온천), 하수처리구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 토지: 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 말소기준권리인 유구새마을금고의 근저당권(2021년 7월 9일, 1,824,000,000원)이 설정되어 있습니다. 본 건은 유구새마을금고에 의해 2025년 1월 10일 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

* 건물: 소유권 보존 및 이전 이력이 있으며, 토지와 동일하게 유구새마을금고의 근저당권(2021년 7월 9일, 1,824,000,000원)이 말소기준권리입니다. 본 건 역시 유구새마을금고의 임의경매 개시 결정으로 경매가 진행 중입니다.

임차인 현황:

* (주)하나리조트, 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 3,300,000원, 전입/사업일자 2018-01-11, 대항력 있음.

* (주)해성홀딩스, 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입/사업일자 2022-07-26, 대항력 없음.

인수 보증금: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(김 )의 경우, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 차액은 낙찰자가 인수하게 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

말소기준권리: 2021년 7월 9일자 유구새마을금고 근저당권입니다. 본 경매 절차에 따라 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 관광지 및 상업 시설: 본 물건은 계룡산 국립공원 동학사 입구 인근에 위치하고 있으며, 계룡산자연사박물관과도 인접해 있습니다. 동학사 주변에는 관광객을 대상으로 하는 음식점, 숙박시설, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 관광 상권을 형성하고 있습니다. 동학사 계곡은 여름철 피서지로도 인기가 많으며, 산책로도 잘 정비되어 있습니다.

향후 개발 가능성: 본 토지는 계획관리지역이자 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구)으로 지정되어 있어, 향후 관광 활성화 및 지역 개발에 따른 상권 발전 잠재력이 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으며, 공주시의 생활폐기물소각시설 및 위생매립장은 반포면 소재지와는 다소 거리가 있는 지역에 위치하고 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 서울, 대전 등 주요 도시에서 공주로 오는 고속/시외버스가 운행되며, 공주 시내를 순환하는 버스 노선도 다수 있습니다.

주변 시설: 계룡산 국립공원, 동학사, 계룡산자연사박물관 등 자연 및 관광 시설이 풍부합니다. 인근에 숙박시설(프라하모텔, 스타펜션 등) 및 식당 등이 위치해 있으며, 공주 시내로 이동 시 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화 및 운영 중단: 본건 건물('루나 무인텔')은 상당 기간 운영이 중단된 상태로, 일부 호실의 관리 상태가 불량한 것으로 파악되었습니다. 경매 입찰 시 설비의 정상 작동 여부 및 건물 전체의 노후 상태에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: (주)하나리조트, 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 100,000,000원입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 '0원'으로 명시된 것은 배당표 확인 및 법률 검토를 통해 최종 확정해야 할 부분입니다.

입찰 전 현장 확인의 중요성: 건물 내부 상태, 임차인 점유 관계, 설비 작동 여부 등은 현장 조사 없이는 정확히 파악하기 어렵습니다. 따라서 철저한 현장 방문 및 임장 활동이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 계룡산 동학사 인근의 관광 특구에 위치한 숙박시설로, 우수한 관광자원과의 인접성은 잠재적인 영업 수익 창출에 긍정적인 요소입니다. 계획관리지역 및 관광지구 지정으로 향후 지역 개발 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 상당 기간 영업이 중단되었고 건물 상태에 대한 우려가 있으며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인과의 관계 정립 및 건물 리모델링/수리 비용 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

관광 중심 입지: 계룡산 국립공원과 동학사, 계룡산자연사박물관 등 풍부한 관광 자원에 둘러싸여 있어 관광객 수요를 기반으로 한 숙박업 운영에 유리한 입지입니다.

성장 잠재력: 관광ㆍ휴양개발진흥지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 관광 인프라 확충 및 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 가치: 947.40㎡ (약 286.6평)의 대지는 활용 가치가 높으며, 향후 토지 자체의 가치 상승도 고려해 볼 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 건축물 활용도를 높여 복합적인 사업 모델 구상이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,647,595,600원

인수 보증금 (자료 기준): 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 건물 상태, 장기 운영 중단, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰 후 예상되는 리모델링 비용, 임대료 수입, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정을 위한 추가 시장 분석 및 현장 조사를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.