나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20118 [1] 충청남도 공주시 우성면 방문리 941 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 우성면 방문리 소재 세칭 '절골마을' 북서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 전, 답, 임야 및 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 현황 묵답임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 공부상 지목이 답이나 인근 주위환경이 산간지대로서 자생하는 활잡목등이 일부 소재하나 이에 구애없이 토지를 평가하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경20118 (1)

소재지: 충청남도 공주시 우성면 방문리 941

용도: 답

감정가: 51,550,000원

토지면적: 1031.00㎡ (약 311.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청남도 공주시 우성면 방문리 소재 세칭 '절골마을' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 전, 답, 임야 및 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 접근이 가능한 상태입니다.

토지 이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역에 해당합니다.

현황은 부정형 완경사지의 묵답이며, 자생하는 활잡목 등이 일부 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 24일 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

- 갑1: 소유권이전 (1942-01-27)

- 갑2: 소유권이전 (2023-01-19, 매매)

- 을1: 근저당권 (2023-02-24, 북서울농업협동조합, 36,000,000원) - 말소기준권리

- 갑3: 가압류 (2024-12-10, 충남신용보증재단, 121,550,000원)

- 갑4: 임의경매 (2025-01-16, 북서울농업협동조합, 30,777,255원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 지상권: 기재사항 없음.

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계는 미상임.

주의사항: 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수될 수 있습니다.

총 등기부채권액: 157,550,000원 (36,000,000원 + 121,550,000원)

4. 상권분석

본건은 농지로서 주변에 전, 답, 임야 및 주택이 산재한 농촌지역입니다.

인근에 '절골마을'이 있으며, 차량을 통한 접근성이 있습니다.

도보 가능한 거리에 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

주변에 성곡사(충청남도 공주시 우성면 성곡길 371)와 같은 종교시설이 위치해 있습니다.

공주 지역 전반에 걸쳐 공산성, 송산리고분군, 국립공주박물관 등 다수의 역사 및 문화 유적이 관광 명소로 자리하고 있습니다.

검색 결과 상, 공주시 내에서 재활용선별시설, 추모공원 등 일부 시설에 대한 주민 민원이나 설치 관련 논의가 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지인 우성면 방문리 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)이 특정되어 확인되지는 않았습니다. 공주시에는 생활폐기물소각시설이 운영되고 있으나, 본건과의 구체적인 거리 및 영향은 불분명합니다.

5. 생활정보

본건은 농업용 토지로, 주변 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

차량 이동 시, 공주시내의 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

인근 지역은 농촌의 정취를 느낄 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미확보 시 입찰보증금 몰수 위험이 매우 높습니다. [cite: Provided Information]

지적도상 맹지이므로, 향후 토지 이용 및 개발 시 인접 토지 소유주와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. [cite: Provided Information]

토지의 현황(묵답, 완경사, 잡목)을 고려할 때, 개발 및 이용을 위해서는 추가적인 정지 작업 및 투자가 필요할 수 있습니다.

가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 용도로의 활용 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 공주시 우성면 방문리의 답(논)으로, 감정가는 51,550,000원입니다. 토지는 1031㎡(약 311.9평) 면적을 가지고 있으며, 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 용도지역에 속합니다. [cite: Provided Information]

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Provided Information]

다만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 농지라는 점과 농지취득자격증명이 필수적이며 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 조건이 부과된다는 점입니다. 또한, 법정 지상권은 없으나 지적도상 맹지라는 점도 잠재적 문제로 고려해야 합니다. [cite: Provided Information]

주변 지역에 대한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 토지 자체의 이용 및 개발에는 추가적인 비용과 노력이 수반될 것으로 보입니다. [cite: Provided Information]

8. 투자 포인트

계획관리지역에 속하여 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

농지 관련 규제 해제 또는 정책 변화 시 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

농촌 지역에서의 전원생활 또는 주말 농장 등으로의 활용 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 51,550,000원입니다. [cite: Provided Information]

맹지라는 점, 농지취득자격증명 필수 및 보증금 몰수 위험, 그리고 토지의 현황(묵답, 경사) 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. [cite: Provided Information]

또한, 공주지원 경매 물건의 높은 유찰률을 감안할 때, 경매 시장의 전반적인 분위기도 고려해야 합니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 51,550,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 현장 조사 결과, 그리고 본인의 자금 계획과 위험 감수 수준에 따라 보수적으로 접근하시는 것을 권장합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.